Wat is het woningwaarderingsstelsel (WWS)?

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een landelijk systeem waarmee de kwaliteit van een huurwoning aan de hand van punten wordt bepaald zodat men een redelijke huurprijs voor een huurwoning kan vaststellen. Het woningwaarderingsstelsel wordt ook wel een puntensysteem genoemd en dat is niet verwonderlijk want het stelsel is grotendeels gebaseerd op het toekennen van punten aan huurwoningen.

Het gaat hierbij over zelfstandige woonruimten die een eigen toegang hebben, een eigen keuken en een toilet en badkamer. Hoe meer voorzieningen hoe groter het woongenot voor de huurder. Een hoog puntenaantal betekent dat de verhuurder meer huur voor de woning mag vragen. Het woningwaarderingsstelsel kan door de Huurcommissie worden gebruikt als er een geschil met betrekking tot de huurprijs ontstaat tussen de huurder en de verhuurder.

Woningwaarderingsstelsel en de vrije sector
Volgens de website van de Rijksoverheid is het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing voor huurwoningen in de vrije sector. Bij huurwoningen in de vrije sector kunnen de huurder en verhuurder samen bepalen wat een redelijke huurprijs is. In de vrije sector is geen sprake van een maximale huurprijs die de verhuurder mag vragen voor de huurwoning.

Woningwaarderingsstelsel en verhuurders
Het woningwaarderingsstel kan door verhuurders worden toegepast. Zo kunnen verhuurders aan de hand van dit puntensysteem bepalen wat een redelijke huurprijs is voor de huurwoning. Daarnaast kunnen ze ook bij bestaande contracten met huurders aan de hand van het puntenstelsel bepalen wat een redelijke huurverhoging is.

Woningwaarderingsstelsel en huurders
Ook voor huurders is het woningwaarderingsstelsel een nuttig puntensysteem. Dit systeem maakt namelijk ook voor hen inzichtelijk wat een redelijke huurprijs is. Als de huurprijs die gevraagd wordt voor de huurwoning aanzienlijk hoger ligt dan de huurprijs die uit het woningwaarderingsstel naar voren komt dan zou de huurder bezwaar kunnen maken. Het puntensysteem kan dan een belangrijke grond zijn om het bezwaar bij de rechter neer te leggen als de verhuurder niet wil luisteren naar de huurder. Zo kan het woningwaarderingsstelsel worden gebruikt om huurverlaging te vragen.

Hoe werkt het woningwaarderingsstelsel?
Het woningwaarderingsstelsel werkt op basis van een puntenstelsel. De basis van dit stelsel is vrij eenvoudig namelijk hoe meer voor voorzieningen de huurwoning heeft en hoe groter de oppervlakte van de woning hoe hoger de huurprijs van een de woning zou mogen zijn. Deze zogenaamde WWS-punten worden in puntensystemen verwerkt. Er zijn aparte puntensystemen voor zelfstandige en onzelfstandige woningen. Zo wordt er in het puntensysteem voor de zelfstandige woning ook punten verstrekt voor de omgeving van de woning en de voorzieningen die hierin aanwezig zijn. Onzelfstandige woningen zoals studentenkamers krijgen voor deze omgevingsfactoren geen extra punten. De puntentelling voor zelfstandige en onzelfstandige huurwoningen is vastgelegd in het Besluit huurprijzen woningen in Bijlage I.

Energielabels en het woningwaarderingsstelsel
Het energiezuinig maken van de Nederlandse woningvoorraad vind niet alleen plaats bij koopwoningen, ook huurwoningen worden energiezuiniger gemaakt in Nederland. Dit wordt vanuit de overheid gestimuleerd. Een energiezuinige huurwoning zorgt er voor dat de huurder een lagere energierekening heeft dan een huurder die een minder energiezuinige woning heeft. Het investeren in de isolatie van een woning, zonnepanelen en andere voorzieningen waarmee de woning minder energie verliest en gedeeltelijk zelfstandig energie kan opwekken leveren echter ook voordelen op voor de verhuurder. De verhuurder krijgt namelijk voor een energiezuinige woning meer punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Sinds 2011 wordt het energielabel van een huurwoning namelijk meegenomen in de puntentelling waarmee de maximale toegestane huurprijs wordt bepaalt.

Wat is een werkgeversverklaring?

Een werkgeversverklaring is een schriftelijk document dat door de werkgever aan de werknemer wordt verstrekt om de inkomenssituatie en arbeidsrelatie inzichtelijk te maken en toe te lichten. Een werkgeversverklaring wordt in de praktijk vaak door werknemers opgevraagd bij hun werkgever om hun inkomenssituatie en kredietwaardigheid inzichtelijk te maken aan een mogelijke hypotheekverstrekker. De werkgeversverklaring kan ook opgevraagd worden door een verhuurder bij het afsluiten van een huurcontract.

Waarom een werkgeversverklaring?
Doormiddel van de werkgeversverklaring kan de bank of andere hypotheekverstrekker zien hoeveel de werknemer verdient. Dit inkomen vormt dikwijls de belangrijkste basis voor het bepalen van de maximale som die de persoon kan lenen voor een woning. De hoogte van de hypotheek en de hypotheekrente zijn belangrijke uitgangspunten voor het bepalen van de maandelijkse hypotheeklasten. Deze maandelijkse hypotheeklasten worden naast het maandelijkse inkomen neergelegd om te beoordelen of de werknemer zijn of haar financiële verplichtingen kan nakomen aan de hypotheekverstrekker.
Niet alleen het inkomen is belangrijk voor het afsluiten van de hypotheek, ook de duur van het dienstverband is belangrijk. Hypotheekverstrekkers willen namelijk ook graag weten hoe lang iemand een bepaald inkomen zal ontvangen. De hoogte van het inkomen en de duur van het arbeidscontract vormen daarom samen belangrijke informatie voor de hypotheekverstrekker of kredietverstrekker.

Werkgeversverklaring of intentieverklaring
Een werkgeversverklaring wordt meestal verstrekt als een werknemer een vast dienstverband heeft. Als een werknemer een tijdelijk dienstverband heeft of op uitzendbasis werk kan een werkgever een intentieverklaring verstrekken. Vaak spreekt men ook in die gevallen van een werkgeversverklaring. Echter is het dienstverband dat op een intentieverklaring wordt weergegeven minder lang. Daarom wordt op de intentieverklaring vaak een intentie van een werkgever weergegeven. Deze intentie maakt duidelijk welk toekomstbeeld de werknemer heeft bij het bedrijf. In een intentieverklaring staat bijvoorbeeld of de werkgever de werknemer een vast dienstverband wil geven of niet.

Hoe wordt een werkgeversverklaring ingevuld?
Er zijn een aantal belangrijke aandachtspunten bij het invullen van een werkgeversverklaring. Allereerst moet de werkgeversverklaring door een bevoegde leidinggevende, personeelsfunctionaris of andere bevoegde persoon worden ingevuld. De werkgeversverklaring mag maar door één persoon worden ingevuld. Deze persoon dient hiervoor dezelfde pen te hanteren. Een werkgeversverklaring wordt vaak door de hypotheekverstrekker gecontroleerd op het gebied van handschrift. Het handschrift op de werkgeversverklaring moet dus in dezelfde stijl staan.

Verder moet de datum van indiensttreding die op de werkgeversverklaring staat overeenkomen met de datum die op de salarisstroken staat. Wanneer deze informatie niet in overeenstemming is met elkaar zal dit moeten worden toegelicht. Ook de gegevens van de werknemer die op de salarisstrook staan moeten kloppen met de gegevens op de werkgeversverklaring staan. Deze gegevens moeten overigens ook in overeenstemming zijn met de gegevens die de hypotheekaanvrager over zichzelf heeft verstrekt bij de hypotheekaanbieder.

Een werkgeversverklaring en een intentieverklaring zullen door de werkgever ondertekend moeten zijn en moeten in de praktijk ook vaak voorzien zijn van een stempel van het desbetreffende bedrijf.

Hoe krijg je een werkgeversverklaring?
Een werknemer kan een werkgeversverklaring ontvangen van zijn of haar werkgever. Daarvoor moet de werknemer een aanvraag indienen bij het bedrijf waar hij of zij werkzaam is.

Perspectiefverklaring voor uitzendkrachten
Voor uitzendkrachten was het vaak moeilijk om een hypotheek te krijgen van een hypotheekverstrekker. De meeste hypotheekverstrekkers namen niet of nauwelijks genoegen met de intentieverklaring of werkgeversverklaring indien de uitzendkracht op basis van een uitzendbeding werkzaam was bij het uitzendbureau. Verschillende uitzendbureaus hebben daarom in samenwerkging met een aantal hypotheekverstrekkers een nieuw document opgesteld namelijk de perspectiefverklaring. Met de perspectiefverklaring wordt inzichtelijk gemaakt welke perspectieven de desbetreffende uitzendkracht heeft op de arbeidsmarkt. Met een perspectiefverklaring kan een hypotheekverstrekker net als bij de werkgeversverklaring/ intentieverklaring inzichtelijk krijgen of de uitzendkracht (waarschijnlijk) aan zijn of haar betalingsverplichtingen kan voldoen.

Wat is een perspectiefverklaring en hoe kan deze worden gebruikt voor het aanvragen van een hypotheek?

De term perspectiefverklaring wordt tegenwoordig in het nieuws regelmatig genoemd. Een perspectiefverklaring kan worden gebruikt om een hypotheek aan te vragen voor een flexibele arbeidskracht. Flexibele arbeidskrachten merken dat ze moeilijk een hypotheek kunnen aanvragen bij een hypotheekverstrekker omdat ze geen vast contract hebben. De meeste hypotheekverstrekkers hebben behoefte aan duidelijke gegevens over de inkomenszekerheid van de hypotheekaanvrager. Een vast contract wordt door veel hypotheekverstrekkers geaccepteerd maar een tijdelijk contract of een tijdelijk dienstverband op uitzendbasis via een uitzendbureau zorgt bij de meeste hypotheekverstrekkers voor terughoudendheid.

Flexwerkers krijgen moeilijk een hypotheek
Hypotheekverstrekkers zijn bang dat uitzendkrachten en andere flexwerkers door het wegvallen van de uitzendarbeid of na de einddatum van hun tijdelijke contract geen inkomen meer hebben. Daardoor zou deze groep niet meer aan hun betalingsverplichting voor de hypotheek kunnen voldoen. Dit zorgt er vervolgens weer voor dat de hypotheekverstrekker langer op het geld moet wachten of uiteindelijk de woning te koop moet laten zetten.

Wat is de perspectiefverklaring?
Bovenstaande situatie is niet ideaal omdat veel hardwerkende flexibele arbeidskrachten lange tijd aan het werk zijn via uitzendbureaus. Er zijn flexwerkers die helemaal nooit in de WW zitten omdat ze goede perspectieven hebben op de arbeidsmarkt. Daarom heeft uitzendorganisatie Randstad de  perspectiefverklaring ontwikkelt. In deze verklaring wordt duidelijk aangeven wat de perspectieven zijn van de desbetreffende flexkracht op de arbeidsmarkt. Deze perspectieven zijn gebaseerd op wat men redelijkerwijs kan verwachten als men naar de volgende eigenschappen kijkt van de flexkracht:

  • Werkervaring
  • Opleidingsniveau
  • Functie
  • Arbeidsmarktsituatie in de regio
  • Mobiliteit (eigen vervoer)
  • Competenties

Doormiddel van een omschrijving van bovenstaande eigenschappen van de flexkracht tracht het uitzendbureau aan de hypotheekverstrekker duidelijk te maken hoe groot de kans is dat de flexkracht de in de toekomst bestendige inkomsten uit arbeid kan verwerven. Hierbij wordt het actuele inkomensniveau van de flexkracht als het minimale uitgangspunt genomen.

Wat kan een flexwerker met de perspectiefverklaring?
De perspectiefverklaring moet een steeds belangrijker document worden bij het aanvragen van een hypotheek. Banken zijn hierin geïnteresseerd maar  het is nog wel even afwachten of het document net zo waardevol wordt geacht als een werkgeversverklaring waarmee wordt aangeduid dat de werknemer een vast contract heeft. Verschillende hypotheekverstrekkers moeten wennen aan het idee dat de perspectieven die iemand op de arbeidsmarkt heeft in veel gevallen belangrijker zijn dan een vast contract bij een werkgever. Veel ervaren werknemers hebben ontslag gekregen tijdens de economische crisis omdat het bedrijf waarvoor ze werkten failliet ging. Werknemers die jaren lang een vast contract hebben gehad maar nauwelijks een ontwikkeling hebben doorgemaakt in hun werk hebben niet altijd een goed perspectief op werk.

Een vast contract is dus niet een garantie dat men altijd aan het werk zal blijven en aan de verplichtingen van een hypotheek kan voldoen. Veel uitzendkrachten hebben tijdens hun loopbaan bij verschillende bedrijven gewerkt. Ze zijn gewend aan diverse opdrachtgevers en kunnen een breed scala aan werkzaamheden uitvoeren. Deze flexwerkers zijn flexibel en passen zich makkelijk aan. Daarom krijgen ze meestal ook sneller een nieuwe baan. Geen wonder dat na de economische crisis vooral uitzendkrachten als eerste profiteren van een stijgende productie.

Wat is cascobouw in de woningbouw precies?

De term cascobouw treft men regelmatig aan op de bouw of in bouwprojecten. Met cascobouw wordt meestal ruwbouw bedoelt. Dit houdt in dat een woning als casco wordt geleverd door een bouwbedrijf. De indeling van de verschillende ruimtes in de woning wordt niet door het bouwbedrijf uitgevoerd. Daarnaast wordt bij cascobouw ook geen keuken of badkamer geplaatst in de woning.

Een woning die casco wordt geleverd is een woning die winddicht en waterdicht is. De cascowoning bevat dus wel deuren en ramen. Ook de dakpannen zijn op de woning aangebracht. De cascowoning dient echter nog wel afgebouwd te worden door een andere partij of door de koper zelf. Hierbij kan gedacht worden aan het aftimmeren van de woning. Ook het schilderwerk dient meestal nog te worden gedaan bij cascowoningen.

Verder dienen in cascowoningen nog installaties te worden aangelegd ten behoeve van verwarming. Hierbij kan gedacht worden aan het ophangen van radiatoren en het plaatsen van een cv-ketel. Ook stucwerk wordt bij de afbouw gerekend en zal daardoor niet in de cascowoning zijn aangebracht. Verder zullen er nog vloeren gelegd moeten worden en tegelsmoeten worden geplaatst in bijvoorbeeld de hal, badkamer en wc. Het sanitair moet nog worden geplaatst en er dienen nog lampen en andere vormen van verlichting te worden aangebracht. Een cascowoning is daarom zeker nog niet een woning die meteen in gebruik kan worden genomen door de kopers. Er zal nog veel aan de woning moeten worden gedaan. Cascobouw heeft als belangrijk voordeel dat het goedkoop is.

Turn-key en cascobouw
Een tegenhanger van cascobouw is Turn-key of turnkey. Hierbij wordt de woning sleutelklaar geleverd door het bouwbedrijf. Het bouwbedrijf zorgt er zelf in samenwerking met onderaannemers voor dat de woning volledig gebouwd wordt inclusief alle installaties en voorzieningen. Turnkey is voor de koper gemakkelijker. Hij of zij hoeft namelijk niet zelf met onderaannemers in contact te treden. Ten opzichte van cascobouw is turnkey echter wel duurder.