Wat is overwaarde op een woning?

Overwaarde is het verschil in geld tussen een hypothecaire lening en de actuele waarde van een woning. De overwaarde op een woning is geen vast bedrag en kan op basis van de ontwikkelingen in de woningmarkt en economie wisselen. Als de woningmarkt aantrekt en de koopkracht van potentiële woningkopers toeneemt is de kans groot dat er meer geld voor een woning betaald kan worden. De woningprijzen gaan dan omhoog. Daardoor ontstaat ook meer overwaarde op een woning. Er zijn echter nog meer situaties waardoor er meer overwaarde op een woning ontstaat.

Hoe ontstaat overwaarde op een woning?
Er zijn verschillende oorzaken die er voor kunnen zorgen dat er overwaarde op een woning ontstaat. Het is belangrijk om te weten dat overwaarde het verschil is tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van een woning op een bepaald moment. Als je dat in gedachten houdt zijn er drie verschillende situaties mogelijk. Namelijk stijging van de woningwaarde, extra aflossen op de hypotheek zodat de hypoteeksom lager wordt en het inbrengen van eigen geld. Al deze verschillende oorzaken van overwaarde worden in de onderstaande alinea’s toegelicht.

Overwaarde door stijging van de woningwaarde
De eerste situatie werd al in de inleiding genoemd namelijk een stijging van de woningwaarde. Een woning is dan voor een lager bedrag gekocht dan de actuele waarde van een woning op de woningmarkt. De stijging van de woningwaarde kan te maken hebben met vraag en aanbod op de woningmarkt. Ook kan de woning of de omgeving rondom de woningmarkt zijn veranderd waardoor de woningwaarde is gestegen.

Extra aflossen op de hypotheek
Door extra af te lossen op de hypotheek kan de overwaarde ook toe nemen. De hoogte van de hypotheekschuld daalt dan namelijk waardoor het verschil in de actuele hypotheeksom en de daadwerkelijke woningwaarde groter wordt. Het extra aflossen op een hypotheeksom is ook van belang als de woningwaarde daalt. Dan wordt namelijk de eventuele restschuld die kan ontstaan tijdens een (gedwongen) verkoop dalen. Als de woningwaarde stijgt kan men door het extra aflossen nog meer overwaarde realiseren en dat is weer gunstig als men bijvoorbeeld een nieuwe woning zou willen aanschaffen. Er ontstaat dan namelijk meer eigen geld.

Inbrengen eigen geld
Overwaarde op een woning kan men namelijk ook creëren door eigen geld in te brengen als men een woning koopt. In veel landen is het logisch maar in Nederland brachten veel mensen die een woning kochten niet of nauwelijks geld in. Een koopwoning was daardoor eigenlijk geen koopwoning maar een geleende woning waarbij de lening in feite de hypotheek was. Op zich kan dat wel maar als de hoogte van de hypotheek gelijk is als de hoogte van de woningwaarde op een bepaald moment maakt dat de financiële situatie ook kwetsbaar. Als de woningwaarde daalt en de hypotheeksom gelijk blijf kan een huis spreekwoordelijk ‘onder water’ komen te staan. Als men de woning dan verkoopt blijft men met een restschuld zitten. Dit kan worden voorkomen door een bepaald bedrag aan eigen geld in te brengen. Dan kan men de fluctuering in de woningwaarde opvangen. Als de woningwaarde toeneemt heeft men bovendien meer overwaarde.

Overwaarde tot slot
Overwaarde is geen vast staand gegeven. Daarom is het belangrijk om verstandig om te gaan met de overwaarde op een woning. Sommige financiële instellingen geven het ‘advies’ om de overwaarde te ‘verzilveren’ door een hogere hypotheek op een woning te nemen. Dit is lang niet altijd verstandig. Tijdens de economische crisis kwamen veel woningeigenaren in de problemen ze hadden hun woning op een piekmoment gekocht en moesten de woning verkopen toen de woningwaarde in een dal terecht kwam. Daardoor bleef een restschuld over die in sommige gevallen gedekt werd door de Nationale Hypotheekgarantie maar in veel gevallen ook niet. Daardoor werd de restschuld een financieel blok aan het been voor veel mensen die hun woning gedwongen moesten verkopen voor een lager bedrag. Ook bij de aanschaf van een nieuwe woning kan deze situatie voor problemen zorgen. Hypotheekverstrekkers worden door de wet en regelgeving steeds meer gecontroleerd en gestuurd op het verstrekken van veilige hypotheekproducten aan woningkopers. Dat zorgt er voor dat er vaak ook minder geleend kan worden voor de aanschaf van een woning. Daardoor wordt de woningkoper beter beschermd tegen financiële problemen maar kan ook de gemiddelde woningprijs dalen.

Wat is een werkgeversverklaring?

Een werkgeversverklaring is een schriftelijk document dat door de werkgever aan de werknemer wordt verstrekt om de inkomenssituatie en arbeidsrelatie inzichtelijk te maken en toe te lichten. Een werkgeversverklaring wordt in de praktijk vaak door werknemers opgevraagd bij hun werkgever om hun inkomenssituatie en kredietwaardigheid inzichtelijk te maken aan een mogelijke hypotheekverstrekker. De werkgeversverklaring kan ook opgevraagd worden door een verhuurder bij het afsluiten van een huurcontract.

Waarom een werkgeversverklaring?
Doormiddel van de werkgeversverklaring kan de bank of andere hypotheekverstrekker zien hoeveel de werknemer verdient. Dit inkomen vormt dikwijls de belangrijkste basis voor het bepalen van de maximale som die de persoon kan lenen voor een woning. De hoogte van de hypotheek en de hypotheekrente zijn belangrijke uitgangspunten voor het bepalen van de maandelijkse hypotheeklasten. Deze maandelijkse hypotheeklasten worden naast het maandelijkse inkomen neergelegd om te beoordelen of de werknemer zijn of haar financiële verplichtingen kan nakomen aan de hypotheekverstrekker.
Niet alleen het inkomen is belangrijk voor het afsluiten van de hypotheek, ook de duur van het dienstverband is belangrijk. Hypotheekverstrekkers willen namelijk ook graag weten hoe lang iemand een bepaald inkomen zal ontvangen. De hoogte van het inkomen en de duur van het arbeidscontract vormen daarom samen belangrijke informatie voor de hypotheekverstrekker of kredietverstrekker.

Werkgeversverklaring of intentieverklaring
Een werkgeversverklaring wordt meestal verstrekt als een werknemer een vast dienstverband heeft. Als een werknemer een tijdelijk dienstverband heeft of op uitzendbasis werk kan een werkgever een intentieverklaring verstrekken. Vaak spreekt men ook in die gevallen van een werkgeversverklaring. Echter is het dienstverband dat op een intentieverklaring wordt weergegeven minder lang. Daarom wordt op de intentieverklaring vaak een intentie van een werkgever weergegeven. Deze intentie maakt duidelijk welk toekomstbeeld de werknemer heeft bij het bedrijf. In een intentieverklaring staat bijvoorbeeld of de werkgever de werknemer een vast dienstverband wil geven of niet.

Hoe wordt een werkgeversverklaring ingevuld?
Er zijn een aantal belangrijke aandachtspunten bij het invullen van een werkgeversverklaring. Allereerst moet de werkgeversverklaring door een bevoegde leidinggevende, personeelsfunctionaris of andere bevoegde persoon worden ingevuld. De werkgeversverklaring mag maar door één persoon worden ingevuld. Deze persoon dient hiervoor dezelfde pen te hanteren. Een werkgeversverklaring wordt vaak door de hypotheekverstrekker gecontroleerd op het gebied van handschrift. Het handschrift op de werkgeversverklaring moet dus in dezelfde stijl staan.

Verder moet de datum van indiensttreding die op de werkgeversverklaring staat overeenkomen met de datum die op de salarisstroken staat. Wanneer deze informatie niet in overeenstemming is met elkaar zal dit moeten worden toegelicht. Ook de gegevens van de werknemer die op de salarisstrook staan moeten kloppen met de gegevens op de werkgeversverklaring staan. Deze gegevens moeten overigens ook in overeenstemming zijn met de gegevens die de hypotheekaanvrager over zichzelf heeft verstrekt bij de hypotheekaanbieder.

Een werkgeversverklaring en een intentieverklaring zullen door de werkgever ondertekend moeten zijn en moeten in de praktijk ook vaak voorzien zijn van een stempel van het desbetreffende bedrijf.

Hoe krijg je een werkgeversverklaring?
Een werknemer kan een werkgeversverklaring ontvangen van zijn of haar werkgever. Daarvoor moet de werknemer een aanvraag indienen bij het bedrijf waar hij of zij werkzaam is.

Perspectiefverklaring voor uitzendkrachten
Voor uitzendkrachten was het vaak moeilijk om een hypotheek te krijgen van een hypotheekverstrekker. De meeste hypotheekverstrekkers namen niet of nauwelijks genoegen met de intentieverklaring of werkgeversverklaring indien de uitzendkracht op basis van een uitzendbeding werkzaam was bij het uitzendbureau. Verschillende uitzendbureaus hebben daarom in samenwerkging met een aantal hypotheekverstrekkers een nieuw document opgesteld namelijk de perspectiefverklaring. Met de perspectiefverklaring wordt inzichtelijk gemaakt welke perspectieven de desbetreffende uitzendkracht heeft op de arbeidsmarkt. Met een perspectiefverklaring kan een hypotheekverstrekker net als bij de werkgeversverklaring/ intentieverklaring inzichtelijk krijgen of de uitzendkracht (waarschijnlijk) aan zijn of haar betalingsverplichtingen kan voldoen.

Wat is een perspectiefverklaring en hoe kan deze worden gebruikt voor het aanvragen van een hypotheek?

De term perspectiefverklaring wordt tegenwoordig in het nieuws regelmatig genoemd. Een perspectiefverklaring kan worden gebruikt om een hypotheek aan te vragen voor een flexibele arbeidskracht. Flexibele arbeidskrachten merken dat ze moeilijk een hypotheek kunnen aanvragen bij een hypotheekverstrekker omdat ze geen vast contract hebben. De meeste hypotheekverstrekkers hebben behoefte aan duidelijke gegevens over de inkomenszekerheid van de hypotheekaanvrager. Een vast contract wordt door veel hypotheekverstrekkers geaccepteerd maar een tijdelijk contract of een tijdelijk dienstverband op uitzendbasis via een uitzendbureau zorgt bij de meeste hypotheekverstrekkers voor terughoudendheid.

Flexwerkers krijgen moeilijk een hypotheek
Hypotheekverstrekkers zijn bang dat uitzendkrachten en andere flexwerkers door het wegvallen van de uitzendarbeid of na de einddatum van hun tijdelijke contract geen inkomen meer hebben. Daardoor zou deze groep niet meer aan hun betalingsverplichting voor de hypotheek kunnen voldoen. Dit zorgt er vervolgens weer voor dat de hypotheekverstrekker langer op het geld moet wachten of uiteindelijk de woning te koop moet laten zetten.

Wat is de perspectiefverklaring?
Bovenstaande situatie is niet ideaal omdat veel hardwerkende flexibele arbeidskrachten lange tijd aan het werk zijn via uitzendbureaus. Er zijn flexwerkers die helemaal nooit in de WW zitten omdat ze goede perspectieven hebben op de arbeidsmarkt. Daarom heeft uitzendorganisatie Randstad de  perspectiefverklaring ontwikkelt. In deze verklaring wordt duidelijk aangeven wat de perspectieven zijn van de desbetreffende flexkracht op de arbeidsmarkt. Deze perspectieven zijn gebaseerd op wat men redelijkerwijs kan verwachten als men naar de volgende eigenschappen kijkt van de flexkracht:

  • Werkervaring
  • Opleidingsniveau
  • Functie
  • Arbeidsmarktsituatie in de regio
  • Mobiliteit (eigen vervoer)
  • Competenties

Doormiddel van een omschrijving van bovenstaande eigenschappen van de flexkracht tracht het uitzendbureau aan de hypotheekverstrekker duidelijk te maken hoe groot de kans is dat de flexkracht de in de toekomst bestendige inkomsten uit arbeid kan verwerven. Hierbij wordt het actuele inkomensniveau van de flexkracht als het minimale uitgangspunt genomen.

Wat kan een flexwerker met de perspectiefverklaring?
De perspectiefverklaring moet een steeds belangrijker document worden bij het aanvragen van een hypotheek. Banken zijn hierin geïnteresseerd maar  het is nog wel even afwachten of het document net zo waardevol wordt geacht als een werkgeversverklaring waarmee wordt aangeduid dat de werknemer een vast contract heeft. Verschillende hypotheekverstrekkers moeten wennen aan het idee dat de perspectieven die iemand op de arbeidsmarkt heeft in veel gevallen belangrijker zijn dan een vast contract bij een werkgever. Veel ervaren werknemers hebben ontslag gekregen tijdens de economische crisis omdat het bedrijf waarvoor ze werkten failliet ging. Werknemers die jaren lang een vast contract hebben gehad maar nauwelijks een ontwikkeling hebben doorgemaakt in hun werk hebben niet altijd een goed perspectief op werk.

Een vast contract is dus niet een garantie dat men altijd aan het werk zal blijven en aan de verplichtingen van een hypotheek kan voldoen. Veel uitzendkrachten hebben tijdens hun loopbaan bij verschillende bedrijven gewerkt. Ze zijn gewend aan diverse opdrachtgevers en kunnen een breed scala aan werkzaamheden uitvoeren. Deze flexwerkers zijn flexibel en passen zich makkelijk aan. Daarom krijgen ze meestal ook sneller een nieuwe baan. Geen wonder dat na de economische crisis vooral uitzendkrachten als eerste profiteren van een stijgende productie.

Hypotheekschuld aflossen

Het Nibud heeft een boek uitgebracht op woensdag 25 september 2013. Dit boek gaat over het signaleren en oplossen van hypotheekproblemen. Volgens het Nibud is het belangrijk dat problemen met de betaling van een hypotheek zo vroeg mogelijk worden gesignaleerd. Hierdoor kunnen de problemen nog in een vroeg stadium worden opgelost. Als dat niet gebeurd wordt de kans op financiële problemen steeds groter voor de mensen die een hypotheek moeten aflossen. Er komen volgens het BKR (Bureau Krediet Registratie) steeds meer huizen in moeilijkheden met het betalen van hun hypotheekschuld.

Hypotheek onder water
De problemen omtrent het aflossen van hypotheken ontstaan bijvoorbeeld omdat de opbrengst van beleggingshypotheken tegenvalt. Ook een aflossingsvrije hypotheek kan voor problemen zorgen wanneer een huis bij de verkoop minder opbrengt. Volgens het Nibud staat meer dan vijfentwintig procent van de huizen ‘onder water’. Wanneer een huis figuurlijk ‘onder water’ staat houdt dat in dat de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis. Bij het verkopen van het huis hebben huiseigenaren dan een restschuld. Deze restschuld kan door de nationale hypotheekgarantie onder bepaalde voorwaarden worden overgenomen.

Werkloosheid en scheidingen
Ook werkloosheid en scheidingen zorgen voor problemen. Wanneer een inkomen in het gezin wegvalt wordt het aflossen van een hypotheek bij de meeste huishoudens een probleem. Het Nibud geeft in haar boek verschillende tips om de problemen die met het aflossen van een hypotheek gepaard gaan op te lossen. Er wordt onder andere ingegaan op sparen, aflossen, vermogensoverdracht en het oversluiten van een hypotheek.

Overleg
Daarnaast geeft het Nibud aan dat banken en andere hypotheekverstrekkers meer overleg moeten hebben met de hypotheeknemers. Door goed contact met elkaar te houden kan tijdig op problemen worden geanticipeerd. Daardoor kunnen grotere problemen in de toekomst worden voorkomen. Hoe eerder een oplossing wordt geboden hoe beter.

Schenkingsvrijstelling voor aflossen hypotheek

Op Prinsjesdag zijn verschillende maatregelingen bekend gemaakt die gevolgen hebben voor de economie op korte en lange termijn. Om de hypotheekschuld van Nederland te verlagen heeft het kabinet een speciale maatregel ontwikkeld. De schenkingsvrijstelling wordt verruimd. Tot op heden was deze schenkingsvrijstelling nog van vijftigduizend euro. Vanaf 1 oktober wordt deze vrijstelling verhoogd naar honderdduizend euro.

Voor wie is de regeling
Iedereen kan van deze maatregel gebruik maken. Tot op heden konden alleen ouders geld schenken aan hun kinderen. Het kabinet heeft deze maatregel ingevoerd voor mensen die met het schenkingsbedrag de hypotheek willen aflossen. Dit is een belangrijke voorwaarde. Het bedrag mag daarnaast ook worden gebruikt om een restschuld af te lossen of een verbouwing te realiseren waardoor de waarde van de woning omhoog gaat. Dat lijkt natuurlijk heel mooi maar gaat dit in de praktijk ook werken?

Vereniging van Eigen Huis
Van verschillende kanten wordt de maatregel van het Kabinet kritisch bekeken. Vereniging van Eigen Huis geeft aan dat een groot deel van het geld uit de schenkingsvrijstelling betaald zal worden aan de banken om een boeterente te voldoen. De Vereniging van Eigen Huis (VEH) heeft dit aan NU.nl doorgegeven. Directeur Rob Mulder van VEH geeft aan: “Vereniging Eigen Huis is van mening dat een dergelijke boeterente ongepast is in deze tijd dat ruim een miljoen huiseigenaren kampen met een hypotheek die onder water staat”. Dit is een duidelijk bericht naar de bankensector en de hypotheekverstrekkers in Nederland.

Banken in Nederland
Bij banken is het vaak moeilijk om meer af te lossen dan een bepaalde drempel. Wanneer het totale hypotheekbedrag naar beneden gebracht zou moeten worden leggen banken vaak boetes op. Voor banken zijn hypotheken een belangrijke inkomstenbron. De rente die ze op de hypotheken krijgen is daarnaast structureel. Wanneer iemand met een hypotheek het hypotheekbedrag naar beneden wil bijstellen loopt een bank daardoor inkomsten mis. De boete die de banken opleggen moet dat dan compenseren.  Een woordvoerder van de Vereniging Nederlandse Banken (VNB) is door Nu.nl gevraagd of banken wat  aan de hoogte van de boetrente zouden willen veranderen. Zoals verwacht voelen de banken in Nederland daar niets voor.  De woordvoerder van de VNB gaf aan: “Banken maken kosten als een hypotheek eerder wordt afgelost. Die kosten moeten linksom of rechtsom toch worden betaald”.

Volgens de woordvoerder moeten mensen die een hypotheeklening hebben jaarlijks 10 procent van hun lening boetevrij kunnen aflossen. De hypotheekverschaffers zijn volgens de woordvoerder verplicht om zich aan deze minimale ondergrens te houden. Volgens de woordvoerder zijn er ook banken die meer dan 20 procent hanteren.

Aflossen gunstig
Aflossen zou volgens Vereniging van Eigen Huis juist ook gunstig zijn voor banken en andere hypotheekverstrekkers. Wanneer leners hun hypotheek eerder aflossen wordt het risico voor alle betrokkenen verlaagd. Een woordvoerder van Vereniging van Eigen Huis gaf de volgende reactie:”Een bank krijgt minder slechte hypotheken op de balans, dat is een verbetering. Daardoor kan er goedkoper geld worden geleend op de kapitaalmarkt, dat levert dus geld op”. Het is nog onduidelijk of banken echt wat gaan doen aan de boetes die ze opleggen. Anders is het natuurlijk wel een mooie regeling van het Kabinet maar schiet een consument er niets mee op.

Reactie Technisch Werken:
De banken zijn bang om inkomsten mis te lopen. Dat is natuurlijk begrijpelijk echter moet het belang van de klant niet uit het oog worden verloren. Wanneer een klant moeilijk aan de verplichtingen van de hypotheek kan voldoen en een kennis heeft die met de schenking van een bedrag de last kan verlichten, is het natuurlijk belangrijk dat er uitkomst geboden kan worden. Een harde opstelling van een bank in die situaties zal op weinig begrip van de maatschappij kunnen rekenen. De banken zijn niet in de laatste plaats verantwoordelijk voor de economische crisis en de malaise op de huizenmarkt.

Huizenmarkt aanpakken door minder lenen!

Het kabinet kijkt in toenemende mate naar de huizenmarkt. Deze markt is de afgelopen jaren redelijk met rust gelaten. De laatste maanden komen er vanuit het nieuws verschillende berichten naar voren over de huizenmarkt. Het laatste bericht is dat huizenkopers niet meer het volledige bedrag zouden mogen lenen voor een woning. Dit houdt in dat huizenkopers nu ook zelf een deel van de koopsom uit eigen middelen moeten vergoeden. Vanaf 2018 is het al niet meer mogelijk dat kopers meer dan 100 procent van de aankoopsom en waarde van het beoogde huis kunnen lenen.

Jeroen Dijsselbloem van Financiën heeft vrijdag het volgende aangegeven in de toekomstvisie voor banken: “Eenverdere daling is, vanuit het oogpunt van consumentenbescherming, maar ook voor een meer gezonde bankbalans, op termijn wenselijk. Deze uitspraak ondersteund het streven van de Commissie Structuur Nederlandse banken. Deze commissie wil het maximale bedrag dat geleend kan worden voor een koophuis verlagen. De commissie wordt geleid door Hermann Wijffels. Op dit moment is de commissie van mening dat 80 procent van de totale koopsom mag worden geleend. Deze uitspraak is gebaseerd op de gemiddelde norm voor de aanschaf van koopwoningen in de Eurolanden.

Naast deze richtlijnen wil het kabinet dat de systeembanken ook structureel hun bedrijfsvoering gaan aanpassen. Zo moeten deze banken grotere reserves achter de hand houden. In de huidige economische turbulentie is dat geen overbodige luxe.