Wat zijn stichtingskosten?

Stichtingskosten worden ook wel investeringskosten genoemd en is een verzamelnaam van de totale som aan kosten die betaald moeten worden voor het oprichten oftewel het stichten van een woning, utiliteitscomplex of andere bouwproject.

Wat valt er onder stichtingskosten?
De stichtingskosten krijgt men in kaart door alle kosten die worden gemaakt voor de bouw van een woning of ander gebouw op te tellen. Daarbij kijkt men niet alleen naar het gebouw zelf maar ook naar de aanschaf van de grond oftewel het bouwkavel. Verder wordt ook het meerwerk in de berekening meegenomen. Onder de stichtingskosten vallen de volgende aspecten:

  • aankoop van de bouwkavel;
  • kosten voor tekenen en ontwerp;
  • advieskosten;
  • bouwkosten;
  • leges;
  • rentekosten;
  • onvoorziene posten;
  • meerwerk.

Inzicht in stichtingskosten
Het is voor een opdrachtgever van een bouwproject belangrijk om een duidelijk beeld te krijgen van de stichtingskosten omdat de opdrachtgever op basis daarvan een inschatting kan maken of hij of zij voldoende budget beschikbaar heeft voor het beoogde bouwproject. De stichtingskosten geven inzicht in alle factoren die het project financieel kunnen beïnvloeden. Dat maakt duidelijk aan welke bouwaspecten het meeste geld wordt besteed. Stichtingskosten is echter een ander begrip van bouwkosten. Daarover lees je in de volgende alinea meer.

Stichtingskosten of bouwkosten
Onder stichtingskosten verstaat men wel wat anders dan bouwkosten. Stichtingskosten en bouwkosten zijn daardoor geen synoniemen van elkaar. Bouwkosten zijn alle kosten die nodig zijn om een gebouw daadwerkelijk te bouwen. Dit gebeurd eventueel met behulp van bestek en technische tekeningen. De bouwkosten kunnen op verschillende momenten worden bepaald en zijn afhankelijk van het stadium waarin het project zich bevindt. De kosten van het bouwkavel hoeven hier dus niet bij in te zitten evenals de leges, de rentekosten enzovoort. De stichtingskosten vormen daardoor een totaalbeeld van de kosten van een bouwproject. Onder de stichtingskosten vallen ook de bouwkosten.

Wat is een bouwvergunning?

Een bouwvergunning is noodzakelijke meestal schriftelijke toestemming die door een overheid wordt verstrekt aan een bedrijf of particulier om een bouwwerk op te richten of een bestaand bouwwerk te wijzigen. Een bouwvergunning is in veel gevallen verplicht wanneer men een bouwwerk wil plaatsen. Bouwvergunningen worden echter niet altijd verstrekt, een bouwwerk moet namelijk aan bepaalde eisen voldoen. Vanaf 1 oktober is de bouwvergunning in Nederland vervangen door de omgevingsvergunning die veel meer omvattend is. Vaak heeft men het in de volksmond nog wel over een bouwvergunning als men een vergunning aanvraagt voor de bouw van een bouwwerk of de aanpassing daarvan.

Bouwvergunning verplicht
Niet voor alle bouwwerken is een bouwvergunning nodig. Dit wordt in Nederland bepaalt door de overheid. De overheid heeft in de Woningwet vastgelegd voor welke bouwwerken een bouwvergunning is vereist. De Woningwet trad in werking in het jaar 1902. In deze wet is ook vastgelegd dat gemeenten in Nederland verplicht zijn om bouw- en woningverordening op te stellen. Deze verordeningen dienen voorschriften te bevatten waaraan nieuwe bouwwerken waaronder woningen moeten voldoen.

Tevens bevat de Woningwet het verbod dat niemand iets mag bouwen, verbouwen of uitbreiden zonder dat er een bouwvergunning door de gemeente is verstrekt. Een bouwvergunning is in ieder geval voor de bouw van woningen en utiliteit verplicht. Zonder bouwvergunning mag men niet met de bouw van dergelijke bouwwerken starten. Ook voor bouwwerken die niet voor bewoning of als utiliteitscomplex worden gebruikt is vaak een bouwvergunning vereist. Hierbij kan men denken aan bruggen, viaducten en andere civiele kunstwerken. Gemeenten verstrekken de bouwvergunning en toetsen de bouwplannen aan landelijke eisen en regionale eisen die aan bouwwerken worden gesteld.

Waaraan wordt een bouwvergunning getoetst?
Een bouwvergunning wordt niet zomaar verstrekt. Particulieren en bedrijven kunnen hun bouwvergunningsaanvraag bij gemeenten (digitaal) indienen. Vaak wordt het indienen van een bouwvergunning doormiddel van een invullijst of formulier vergemakkelijkt. Er worden in de lijst of op het formulier allemaal vragen gesteld die de indiener van de vergunningsaanvraag dient te beantwoorden. Door de antwoorden op deze vragen krijgt de gemeente de benodigde informatie voor een goede toetsing.

Meestal krijgt men bij eenvoudige bouwaanvragen binnen acht weken bericht of de bouwvergunning wordt verstrekt of niet. Dit is wettelijk ook geregeld vanaf 10 oktober 2010 toen de omgevingsvergunning werd ingevoerd. Daarvoor hadden gemeenten nog 12 weken de tijd om een bouwvergunning te toetsen. In de periode van acht wordt het bouwplan door de gemeente getoetst aan een aantal planen, besluiten en verordeningen. De toetsing vindt in ieder geval plaats op basis van:

  • Het bestemmingsplan;
  • Het Bouwbesluit;
  • De lokale Bouwverordening;
  • De redelijke eisen van welstand.

Bouwvergunning of omgevingsvergunning
Een omgevingsvergunning is een vergunning die in Nederland op 1 oktober 2010 werd ingevoerd ter vervanging van de verschillende vergunningen en aanvraagprocedures van vergunningen voor wonen, ruimte en milieu. De omgevingsvergunning heeft na de invoering de volgende vergunningen vervangen:

  • bouwvergunning,
  • sloopvergunning
  • aanlegvergunning,
  • milieuvergunning,
  • gebruiksvergunning,
  • kapvergunning.

De omgevingsvergunning heeft er voor gezorgd dat iemand die in het verleden één van de bovengenoemde vergunningen wilde aanvragen in de toekomst al deze aanvragen via de omgevingsvergunningaanvraag kan indienen. De omgevingsvergunning is ingevoerd in het kader van de Modernisering van de VROM-regelgeving. Waarbij de letters VROM staan voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. De doelstelling van de modernisering van de VROM-regelgeving is het aantal wetten en regels op het gebied van de fysieke leefomgeving in Nederland flink te reduceren en te optimaliseren.  Particulieren die in de toekomst een bouwaanvraag willen indienen zullen daarom een omgevingsvergunning moeten aanvragen.

Wat is cascobouw in de woningbouw precies?

De term cascobouw treft men regelmatig aan op de bouw of in bouwprojecten. Met cascobouw wordt meestal ruwbouw bedoelt. Dit houdt in dat een woning als casco wordt geleverd door een bouwbedrijf. De indeling van de verschillende ruimtes in de woning wordt niet door het bouwbedrijf uitgevoerd. Daarnaast wordt bij cascobouw ook geen keuken of badkamer geplaatst in de woning.

Een woning die casco wordt geleverd is een woning die winddicht en waterdicht is. De cascowoning bevat dus wel deuren en ramen. Ook de dakpannen zijn op de woning aangebracht. De cascowoning dient echter nog wel afgebouwd te worden door een andere partij of door de koper zelf. Hierbij kan gedacht worden aan het aftimmeren van de woning. Ook het schilderwerk dient meestal nog te worden gedaan bij cascowoningen.

Verder dienen in cascowoningen nog installaties te worden aangelegd ten behoeve van verwarming. Hierbij kan gedacht worden aan het ophangen van radiatoren en het plaatsen van een cv-ketel. Ook stucwerk wordt bij de afbouw gerekend en zal daardoor niet in de cascowoning zijn aangebracht. Verder zullen er nog vloeren gelegd moeten worden en tegelsmoeten worden geplaatst in bijvoorbeeld de hal, badkamer en wc. Het sanitair moet nog worden geplaatst en er dienen nog lampen en andere vormen van verlichting te worden aangebracht. Een cascowoning is daarom zeker nog niet een woning die meteen in gebruik kan worden genomen door de kopers. Er zal nog veel aan de woning moeten worden gedaan. Cascobouw heeft als belangrijk voordeel dat het goedkoop is.

Turn-key en cascobouw
Een tegenhanger van cascobouw is Turn-key of turnkey. Hierbij wordt de woning sleutelklaar geleverd door het bouwbedrijf. Het bouwbedrijf zorgt er zelf in samenwerking met onderaannemers voor dat de woning volledig gebouwd wordt inclusief alle installaties en voorzieningen. Turnkey is voor de koper gemakkelijker. Hij of zij hoeft namelijk niet zelf met onderaannemers in contact te treden. Ten opzichte van cascobouw is turnkey echter wel duurder.

Wat zijn Turn key projecten en hoe wordt een turn-key project gerealiseerd?

Turnkey projecten komen regelmatig voor in de bouw. Turn-key is een Engelse term die in het Nederlands vertaald zou kunnen worden met ‘sleutel op de deur’. Turn-key project en komen vooral voor in de nieuwbouw van woningen. Bij deze projecten draagt de opdrachtgever de complete bouw van een woning of ander gebouw over aan de opdrachtnemer. De opdrachtgever hoeft hiervoor vrijwel niets te doen. De opdrachtnemer neemt alle taken op zich die verbonden zijn aan de bouw.

Turn-key projecten voor bouwbedrijven
Een bouwbedrijf neemt bij een turn-key veel taken en verantwoordelijkheden op zich. Het bouwbedrijf regelt de voorbereiding van de bouw en het maken van een ontwerp. Ook de wet en regelgeving, de bestemmingsplannen worden door het bouwbedrijf bestudeerd en gehanteerd als richtlijnen bij het ontwerp. Wanneer overleg gepleegd moet worden met de gemeente zorgt het bouwbedrijf er voor dat dit wordt gedaan. Een bouwbedrijf heeft met een turn-key project een opdracht waarmee hij verzekerd is van werk voor een bepaalde periode. Deze periode is van te voren af gesproken. Een bouwbedrijf laat de opdrachtgever betalen voor alle werkzaamheden die uitgevoerd moeten worden. Een bouwbedrijf kan met een turn-key project aardig wat verdienen omdat hij veel ‘zorgen’ uit de handen neemt van de opdrachtgever. Toch hoeft een turn-key project niet altijd winstgevend zijn. Ook bij deze projecten staat de prijs onder druk. Opdrachtgevers hebben vaak meerdere potentiele opdrachtnemers benaderd en daar prijsopgaven gedaan.

Turn-key projecten voor opdrachtgevers
Turn-key projecten zijn voor opdrachtgevers interessant omdat ze met een turn-key project alle ‘zorgen’ kunnen overdragen aan één opdrachtnemer. Dit zorgt er tevens voor dat opdrachtgevers één aanspreekpunt hebben. Een bouwbedrijf kan op het turn-key project verschillende onderaannemers inzetten maar blijft het aanspreekpunt voor de opdrachtgever. De opdrachtgever weet van te voren de totaalprijs van het project. Deze prijs ligt echter vaak wel hoger dan bij normale bouwprojecten waarbij de opdrachtgever zelf de regie houdt. De opdrachtnemer laat de opdrachtgever voor deze regierol betalen. Voor de opdrachtgever is het een geruststelling om alles aan een ervaren bouwbedrijf over te dragen omdat de opdrachtgever dan niet zelf alles hoeft uit te zoeken op het gebied van prijs, wet en regelgeving en bestemmingsplan. Dit bespaart de opdrachtgever daarnaast ook nog veel tijd. De opdrachtgever weet van te voren vaak precies wanneer het turn-key project afgerond wordt. De opdrachtgever hoeft in veel gevallen alleen maar de sleutel om te draaien. Vandaar de naam turn-key.

Verschillende fase van een turn-key project
Een turn-key project heeft verschillende fases. De eerste fase is de initiatief fase. In deze fase wordt vastgesteld wat er gebouwd moet worden. Hierbij wordt gekeken naar de plannen van de opdrachtgever en het tijdsbestek waarin die plannen moeten worden gerealiseerd.

Na deze fase komt de ontwerp fase. In deze fase worden de wensen van de opdrachtgever daadwerkelijk op papier geschetst. Er wordt gekeken naar de materialen die nodig zijn en wat de totale kosten ongeveer zullen zijn. De ontwerp fase schetst voor de opdrachtgever een globaal beeld wat een opdrachtnemer voor hem of haar kan betekenen. De opdrachtgever kan beslissen of hij of zij het project wil laten uitvoeren door het bouwbedrijf of niet. Financiën spelen hierbij een belangrijke rol.

Wanneer de opdrachtgever er voor kiest om het project door het bouwbedrijf te laten uitvoeren komt het turn-key project in de volgende fase. Dit is definitie fase. In deze fase wordt op schrift vastgelegd wat de wensen zijn van de opdrachtgever en wat de opdrachtgever van het bouwbedrijf mag verwachten. Er wordt een programma opgesteld met eisen. Hierin staan de wensen en de functies van object dat gebouwd moet worden. Ook de randvoorwaarden en de planning wordt hierin weergegeven. De definitiefase is afgerond wanneer voor beide partijen duidelijk is wat er gebouwd moet worden en wanneer. Na het afronden van deze fase gaat men naar de volgende fase van het turn-key project.

De voorbereidingsfase is de fase waarin het bouwbedrijf bezig gaat met het maken van plannen over de daadwerkelijke realisering van het bouwproject. Er worden door het bouwbedrijf materialen besteld en er wordt overlegd met diverse bedrijven die als onderaannemer kunnen worden ingezet. Hierbij vergelijkt het bouwbedrijf als opdrachtnemer van het turn-key project zelf de offertes en prijsopgaves. Er wordt een projectadministratie opgezet en er worden opdrachten verstrekt en afspraken gemaakt met de onderaannemers waarmee een overeenkomst is bereikt. Wanneer dit is gedaan is alles klaar voor de daadwerkelijke bouw van de woning of het gebouw van de opdrachtgever.

De bouwfase is voor de opdrachtgever de meest interessante fase. Dit is de fase waarin de plannen worden gerealiseerd. Daarom wordt deze fase ook wel de realisatiefase genoemd.  Er komen verschillende taken tijdens de bouw aan de orde. Men start met het aanleggen van een fundament en grondwerkzaamheden. In de daarom volgende stappen komen onder andere het aanleggen van riolering, metselen, timmerwerkzaamheden en plaatsen buitenschrijnwerk aan de orde. Ook elektriciteitswerken en installatiewerkzaamheden (waaronder sanitair) behoren ook tot het turn-key project. Ook het aanbrengen van tegels in bijvoorbeeld de badkamer en de wc wordt vaak tot de taken van de opdrachtnemer gerekend van het turn-key project. De bouwfase is afgerond wanneer het resultaat gerealiseerd is dat in de definitiefase is overeengekomen. Wanneer dit is gebeurd treed de laatste fase in.

De laatste fase van het turn-key project is de fase die zich richt op de projectafronding. In deze fase wordt het turn-key project geheel afgerond zodat de opdrachtgever het gebouw in gebruik kan nemen. De opdrachtgever moet dit controleren en doet dit tijdens de oplevering vaak samen met de een afgevaardigde van de opdrachtnemer. Eventuele onduidelijkheden of knelpunten kunnen in de projectafronding worden opgelost. Daarnaast is er ook nog een garantieperiode. Deze periode is wettelijk bepaald waardoor de opdrachtgever beschermd is tegen eventuele financiële of materiële schade wanneer de opdrachtnemer zijn werk niet correct heeft uitgevoerd.

Turn-key projecten in de toekomst
Turn-key projecten zullen naar alle waarschijnlijkheid in de toekomst een belangrijk onderdeel vormen van de bouw. De wet en regelgeving omtrent bouwen wordt alleen maar complexer. Hierdoor is het voor veel particulieren en bedrijven die weinig verstand hebben van de bouw een moeilijke taak om een bouwproject zelf te leiden. De kans bestaat dat er kostbare vergissingen worden gemaakt waardoor financiële schade kan worden geleden. Veel opdrachtgevers kiezen er voor om een partij in de arm te nemen die verstand van zaken heeft. Bouwbedrijven zijn vaak goed op de hoogte van de wet en regelgeving en weten daarnaast goed om te gaan met bestemmingsplannen. Ook weten bouwbedrijven welke onderaannemers betrouwbaar zijn en kwaliteit leveren. Daarnaast is een bouwbedrijf goed op de hoogte van de gangbare prijzen en kunnen ze hierdoor goed onderhandelen met leveranciers van materialen en diensten. Door een goed bouwbedrijf een turn-key project te geven kan uiteindelijk een hoop tijd en misschien ook geld worden bespaard.