Wat zijn stichtingskosten?

Stichtingskosten worden ook wel investeringskosten genoemd en is een verzamelnaam van de totale som aan kosten die betaald moeten worden voor het oprichten oftewel het stichten van een woning, utiliteitscomplex of andere bouwproject.

Wat valt er onder stichtingskosten?
De stichtingskosten krijgt men in kaart door alle kosten die worden gemaakt voor de bouw van een woning of ander gebouw op te tellen. Daarbij kijkt men niet alleen naar het gebouw zelf maar ook naar de aanschaf van de grond oftewel het bouwkavel. Verder wordt ook het meerwerk in de berekening meegenomen. Onder de stichtingskosten vallen de volgende aspecten:

  • aankoop van de bouwkavel;
  • kosten voor tekenen en ontwerp;
  • advieskosten;
  • bouwkosten;
  • leges;
  • rentekosten;
  • onvoorziene posten;
  • meerwerk.

Inzicht in stichtingskosten
Het is voor een opdrachtgever van een bouwproject belangrijk om een duidelijk beeld te krijgen van de stichtingskosten omdat de opdrachtgever op basis daarvan een inschatting kan maken of hij of zij voldoende budget beschikbaar heeft voor het beoogde bouwproject. De stichtingskosten geven inzicht in alle factoren die het project financieel kunnen beïnvloeden. Dat maakt duidelijk aan welke bouwaspecten het meeste geld wordt besteed. Stichtingskosten is echter een ander begrip van bouwkosten. Daarover lees je in de volgende alinea meer.

Stichtingskosten of bouwkosten
Onder stichtingskosten verstaat men wel wat anders dan bouwkosten. Stichtingskosten en bouwkosten zijn daardoor geen synoniemen van elkaar. Bouwkosten zijn alle kosten die nodig zijn om een gebouw daadwerkelijk te bouwen. Dit gebeurd eventueel met behulp van bestek en technische tekeningen. De bouwkosten kunnen op verschillende momenten worden bepaald en zijn afhankelijk van het stadium waarin het project zich bevindt. De kosten van het bouwkavel hoeven hier dus niet bij in te zitten evenals de leges, de rentekosten enzovoort. De stichtingskosten vormen daardoor een totaalbeeld van de kosten van een bouwproject. Onder de stichtingskosten vallen ook de bouwkosten.

Wat is een veiligheidshelm en waar wordt deze gebruikt?

Veiligheidshelmen behoren tegenwoordig op veel bouwplaatsen tot de verplichte uitrusting van het bouwpersoneel. Deze helmen worden van verschillende materialen vervaardigd. Een veiligheidshelm kan bijvoorbeeld worden gemaakt van een kunststof zoals PVC. Daarnaast zijn er ook nog veiligheidshelmen die gemaakt zijn van aluminium of composieten. De meeste veiligheidshelmen die in Nederland worden gedragen zijn echter van een kunststof vervaardigd.

Persoonlijk beschermingsmiddel
Een veiligheidshelm is een uitrustingsstuk waarmee de gezondheid en veiligheid van de desbetreffende persoon kan worden beschermd en bevordert. Veiligheidshelmen beschermen de drager tegen hoofdletsel. Deze helmen worden gebruikt op werkplekken en andere locaties waar mogelijk voorwerpen naar beneden kunnen vallen. De veiligheidshelm beschermd de drager tegen letsel ten gevolge van deze vallende voorwerpen. Als voorwerpen echter te groot of te zwaar zijn biedt ook een veiligheidshelm slechts een geringe bescherming aan de drager van de helm.

Een veiligheidshelm wordt ook gedragen als beschermingsmiddel tegen het stoten van het hoofd tegen harde en scherpe objecten. Mensen die in lage ruimtes werken kunnen bijvoorbeeld veel baat hebben bij een veiligheidshelm omdat men in lage ruimtes makkelijk het hoofd kan stoten. Omdat een veiligheidshelm alleen de drager persoonlijk beschermd wordt een veiligheidshelm een persoonlijk beschermingsmiddel genoemd. De benaming ‘persoonlijk beschermingsmiddel’ wordt ook wel afgekort met pbm. De weerstand van de helm tegen klappen en stoten is afhankelijk van het materiaal en de constructie van de helm.

Vormgeving van veiligheidshelmen
De vormgeving van veiligheidshelmen moet aan een aantal eisen voldoen. Tussen de buitenkant van de helm en de bovenkant van het hoofd moet een bepaalde afstand aanwezig zijn. Deze afstand is nodig om een eventuele klap op te vangen. De buitenkant of helmschaal van een veiligheidshelm zit ruim om het hoofd van de drager en wordt doormiddel van een binnenwerk met beugels op een bepaalde afstand boven het hoofd gehouden. De buitenkant van de veiligheidshelm is niet verstelbaar en is vast van vorm. Dit zorgt voor een optimale stevigheid. De hoofdomvang van mensen verschilt echter daarom zijn veiligheidshelmen meestal goed verstelbaar door een verstelbare hoofdband.

Een veiligheidshelm is aan rond van vorm en heeft geen scherpe punten of uitsteeksels. Daarnaast hebben de meeste veiligheidshelmen een aantal ribbels die als versteviging dienen van de helm. Verder hebben sommige veiligheidshelmen ontluchtingsgaatjes of verluchtingsgaatjes. Om er voor te zorgen dat een veiligheidshelm goed blijft zitten kunnen elastische riempjes worden vastgemaakt die onder de kin kunnen worden gedragen. Verder is het bij sommige veiligheidshelmen mogelijk om gehoorbescherming in de vorm van oorkleppen aan de veiligheidshelm te bevestigen.

Zichtbaarheid is een belangrijk aspect van de veiligheid op een werklocatie. Werknemers en andere mensen die op een bouwlocatie, project of in een technische omgeving werken of om een andere reden aanwezig zijn dienen meestal opvallende kleding te dragen. Om die reden worden veiligheidshelmen in de praktijk ook vaak gekleurd. De kleur van de veiligheidshelm kan daarnaast ook onderscheid maken in de functie van de drager. Zo kan bijvoorbeeld een leidinggevende op de bouw een blauwe veiligheidshelm dragen en een ondergeschikte of bezoeker op de bouw een witte of gele veiligheidshelm.

Arbowetgeving en VCA
De veiligheid van werknemers is van groot belang. Bedrijven dienen er volgens de wet alles aan te doen om een zo veilig mogelijke werkplek te realiseren voor werknemers. Daarbij wordt niet alleen gelet op de inrichting van de werkplek en de aanwezige machines, ook de uitrusting en de persoonlijke beschermingsmiddelen zijn een belangrijk aspect van de veiligheid van de werknemer. De Arbowet schrijft in bepaalde situaties voor om veiligheidshelmen te dragen. Het dragen van veiligheidsschoenen, gehoorbescherming en veiligheidshandschoenen kan eveneens verplicht worden gesteld.

Het verstrekken van persoonlijke beschermingsmiddelen is echter lang niet altijd voldoende. Werknemers moeten ook weten hoe ze de beschermingsmiddelen moeten gebruiken. Daarvoor kunnen ze trainingen krijgen op de werkplek. Ook algemene trainingen met betrekking tot de veiligheid zoals basis VCA of VCA voor leidinggevenden kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het vergroten van het verantwoordelijkheidsgevoel van de werknemer of leidinggevende op de werkplek.  Om die redenen wordt een VCA certificaat bij veel bedrijven of projectlocaties verplicht gesteld.

Waar worden veiligheidshelmen gedragen?
Veiligheidshelmen worden op verschillende locaties en bij verschillende bedrijven gedragen. Over het algemeen worden deze helmen gedragen in een technische omgeving. Hierbij kan gedacht worden aan de bouw. Op de bouw worden veiligheidshelmen ook wel bouwhelmen genoemd. Ook bij sluizen en havendokken kunnen bouwhelmen tot de vaste persoonlijke beschermingsmiddelen behoren van aanwezigen. Offshore worden op boorplatforms, booreilanden en zeeschepen ook vaak veiligheidshelmen gedragen. Verder worden deze helmen ook wel in de bosbouw gedragen en in bepaalde fabrieken.

Wat is een bouwontwerp?

In de bouwbranche worden specifieke ontwerpen gemaakt voor objecten die gebouwd moeten worden. Deze ontwerpen worden ook wel bouwontwerpen genoemd. Een bouwontwerp komt aan de hand van een aantal stappen tot stand. Deze stappen ontstaan op chronologische volgorde.

  • De eerste stap is het initiatief van een persoon of organisatie die een gebouw wil laten bouwen. Deze fase wordt ook wel de initiatieffase of oriëntatiefase genoemd.
  • Vervolgens wordt gekeken naar de haalbaarheid van dat initiatief. Dit is een fase die ook wel haalbaarheidsfase of verkenningsfase wordt genoemd.
  • Daarna wordt een voorontwerp gemaakt dit wordt ook wel afgekort met VO.
  • Na het voorontwerp worden meestal een aantal aanpassingen gedaan. Nadat deze aanpassingen zijn gedaan ontstaat een aangepast ontwerp. Dit ontwerp wordt het definitieve ontwerp. Dit ontwerp wordt ook wel met DO afgekort.
  • Het definitief ontwerp wordt verwerkt tot een bestek. Dit is een uitgewerkt detailontwerp.

Hoewel deze fases van het bouwontwerp een logische opeenvolging zijn van stappen worden ze in de praktijk regelmatig door elkaar heen uitgevoerd. Dit komt doordat het ontwerpen regelmatig via een cyclisch proces gebeurd. Dit houdt in dat men regelmatig aanpassingen verricht in de verschillende fases. Deze aanpassingen kunnen ook worden gedaan in eerdere fases als men in het ontwerp proces al verder is.

Na de totstandkoming van het bouwontwerp volgen er nog een aantal fasen tijdens het bouwproces. Na het definitieve bouwontwerp volgt namelijk de werkvoorbereidingsfase. Daarna wordt het uitvoeringsontwerp gemaakt. Ook tijdens deze fasen kunnen er ontwerpwerkzaamheden worden uitgevoerd. Hierbij kan gedacht worden aan het wijzigen van het bestaande ontwerp. Daarnaast kunnen nieuwe ontwerpen worden gemaakt voor bijvoorbeeld hulpconstructies die tijdens het bouwproces gemaakt moeten worden.

Wat is een uitvoeringsontwerp en waaruit bestaat het UO?

De bouw kan worden opgedeeld in verschillende fasen. Voordat er gebouw wordt is er een Initiatief fase. In de onderzoeksfase wordt gekeken welke mogelijkheden er zijn om het initiatief daadwerkelijk vorm te geven. Daarna komt de fase waarin het bouwproject wordt gedefinieerd. Het Programma van Eisen wordt vervolgens opgesteld en er wordt een voorlopig ontwerp gemaakt. Het voorlopig ontwerp wordt beoordeeld en indien nodig aangepast zodat een definitief ontwerp ontstaat. Na het definitieve ontwerp wordt het uitvoeringsontwerp gemaakt.

Uitvoeringsontwerp UO
Het uitvoeringsontwerp wordt ook wel afgekort met UO. Deze fase in het bouwproces komt na het definitieve ontwerp en voor de werkvoorbereidingsfase. In het uitvoeringsontwerp staan uitvoeringstekeningen die kunnen worden gebruikt om aan onderaannemers duidelijk te maken wat er gebouwd moet worden. Deze tekeningen  zijn definitieve ontwerptekeningen, bestektekeningen en detailtekeningen. Het UO bestaat uit een grafisch gedeelte waarin de plannen zijn weergegeven en een geschreven gedeelte. Het geschreven gedeelte is het bestek dat hoort bij het desbetreffende bouwproject. Na het uitvoeringsontwerp komt de werkvoorbereiding en komt men een fase verder in het bouwproces.

Wat is bouwgrond of een bouwkavel?

Bouwgrond of een bouwkavel is een stuk grond waarop woningen of utiliteitspanden mogen worden gebouwd. Op deze grond mogen bouwbedrijven een gebouw of een aantal gebouwen plaatsen conform het bestemmingsplan dat van toepassing is op het desbetreffende kavel. Dit bestemmingsplan is door de gemeente goedgekeurd. Over het algemeen zijn bouwkavels eigendom van gemeenten en projectontwikkelaars. Deze partijen kunnen bouwkavels verkopen aan bedrijven of particulieren.

In sommige gebieden van Nederland is er een tekort aan bouwkavels. Daardoor ontstaan wachtlijsten. Het kan voorkomen dat bepaalde mensen voorrang hebben in de wachtlijst. Meestal zijn dit inwoners van de desbetreffende gemeente. Daarnaast kunnen bouwkavels ook doormiddel van loting worden toegewezen aan belangstellenden.

Een bouwkavel is meestal bouwrijp gemaakt. Dit houdt in dat de grond klaar is voor de bouw van een woning of utiliteitscomplex. De grond is meestal voorbelast en begroeiing en grote stenen zijn verwijdert. Het daadwerkelijke bouwen kan beginnen. De eigenaar van een bouwkavel is meestal niet vrij om zelf te bepalen wat voor gebouw er op het bouwkavel wordt gezet. Hiervoor zijn richtlijnen die zijn vastgelegd in het bestemmingsplan van de wijk of het industrieterrein.

Deze richtlijnen worden in de ontwerpfase van de woning of utiliteitscomplex verwerkt in tekeningen door de architect. Nadat dit is gebeurd start men met de bouw. In eerste instantie is dit de ruwbouw waarbij het casco van de woning wordt gebouwd. Daarna volgt de afbouwfase. Als er sprake is van een turnkeyproject heeft de opdrachtgever al het werk uit handen gegeven aan een aannemer of aannemers.

Die zorgen er voor dat het project perfect wordt afgerond zodat de eigenaar alleen maar de sleutel hoeft om te draaien voordat hij of zij het pand in gebruik kan nemen. Een turnkeyproject zorgt voor een complete woning die alleen maar gemeubileerd hoeft te worden. Alle afwerking zoals: verf, vloerbedekking, behang en betegeling is reeds aangebracht door de aannemer. Dat zorgt er voor dat een opdrachtgever weinig zorgen heeft. Turnkeyprojecten zijn daardoor over het algemeen wel duurder dan gewone bouwprojecten.

Wat is cascobouw in de woningbouw precies?

De term cascobouw treft men regelmatig aan op de bouw of in bouwprojecten. Met cascobouw wordt meestal ruwbouw bedoelt. Dit houdt in dat een woning als casco wordt geleverd door een bouwbedrijf. De indeling van de verschillende ruimtes in de woning wordt niet door het bouwbedrijf uitgevoerd. Daarnaast wordt bij cascobouw ook geen keuken of badkamer geplaatst in de woning.

Een woning die casco wordt geleverd is een woning die winddicht en waterdicht is. De cascowoning bevat dus wel deuren en ramen. Ook de dakpannen zijn op de woning aangebracht. De cascowoning dient echter nog wel afgebouwd te worden door een andere partij of door de koper zelf. Hierbij kan gedacht worden aan het aftimmeren van de woning. Ook het schilderwerk dient meestal nog te worden gedaan bij cascowoningen.

Verder dienen in cascowoningen nog installaties te worden aangelegd ten behoeve van verwarming. Hierbij kan gedacht worden aan het ophangen van radiatoren en het plaatsen van een cv-ketel. Ook stucwerk wordt bij de afbouw gerekend en zal daardoor niet in de cascowoning zijn aangebracht. Verder zullen er nog vloeren gelegd moeten worden en tegelsmoeten worden geplaatst in bijvoorbeeld de hal, badkamer en wc. Het sanitair moet nog worden geplaatst en er dienen nog lampen en andere vormen van verlichting te worden aangebracht. Een cascowoning is daarom zeker nog niet een woning die meteen in gebruik kan worden genomen door de kopers. Er zal nog veel aan de woning moeten worden gedaan. Cascobouw heeft als belangrijk voordeel dat het goedkoop is.

Turn-key en cascobouw
Een tegenhanger van cascobouw is Turn-key of turnkey. Hierbij wordt de woning sleutelklaar geleverd door het bouwbedrijf. Het bouwbedrijf zorgt er zelf in samenwerking met onderaannemers voor dat de woning volledig gebouwd wordt inclusief alle installaties en voorzieningen. Turnkey is voor de koper gemakkelijker. Hij of zij hoeft namelijk niet zelf met onderaannemers in contact te treden. Ten opzichte van cascobouw is turnkey echter wel duurder.

Wat is een Building Information Model BIM en waarvoor wordt dit gebruikt?

Een Building Information Model of BIM wordt gebruikt in de bouw. Een BIM wordt in het Nederlands vertaald als Bouwwerk Informatie Model. Tekeningen die in een BIM worden gemaakt zijn informatiemodellen. Een BIM engineer of modelleur bouwt een 3D model in dit systeem op. Bij de bouw van een woning, gebouw of utiliteit zijn verschillende partijen betrokken. Vaak werkt een aannemer met verschillende onderaannemers samen. Deze partijen hebben allemaal specifieke informatie nodig om hun werkzaamheden goed uit te kunnen voeren. Het is belangrijk dat deze informatie op een centraal punt samenkomt. Daarvoor wordt het Building Information Model gebruikt.

BIM is een verzameling van informatie
Een BIM is project specifiek. Dit houdt in dat een BIM wordt ontworpen voor een bepaald project. Een BIM engineer zorgt er voor dat de informatie die voor dat project nodig is wordt verzamelt. Naast het verzamelen van deze informatie zorgt de BIM engineer er voor dat de informatie goed wordt beheerd en verwerkt in een 3D model. Dit 3D model is het daadwerkelijke model van het object dat gebouwd moet worden. Per ruimte kan worden aangegeven wat het doel of het nut is van de ruimte. In het Building Information Model kan een engineer informatie verwerken die nodig is voor de hoofdaannemer. Daarnaast staat er informatie in die belangrijk is voor elektrotechnische bedrijven en installatiebedrijven. Een BIM wordt gebruikt als een centraal informatiemodel. Alle informatie die nodig is voor de bouw van een bepaald project wordt hierin verwerkt. Hierbij komen alle aspecten die te maken hebben met het ontwerp, de uitvoering van het project en het gebruik of toepassing van het gebouw aan de orde.

BIM is een eenduidig centraal informatiemodel
De bouw van een gebouw bestaat niet alleen uit stenen, hout, cement en beton. Voor een bouwproject zijn verschillende documenten vereist. Hierbij kan gedacht worden aan ontwerpen, tekeningen, rapporten, begrotingen, calculaties en omschrijvingen van materialen. Ontwerpen die bijvoorbeeld in AutoCAD of andere CAD programma’s zijn gemaakt kunnen door een BIM engineer worden verwerkt in een 3D model. Het is de bedoeling dat het BIM als centraal informatiemodel zo volledig mogelijk is gemaakt en gevuld. Hierdoor kunnen alle betrokkenen van het bouwproject de gewenste informatie uit het BIM halen. Hiermee tracht men eenduidigheid te creëren voor alle betrokkenen bij een bepaald bouwproject. Als er informatie wordt aangepast in het BIM dan wordt dit voor alle partijen die te maken hebben met deze aanpassing zichtbaar. Daarnaast worden de aanpassingen ook in een database bijgehouden. Door dit systeem probeert men het aantal fouten dat ontstaat tijdens de communicatie over een bepaald project zoveel mogelijk te reduceren.

Het Building Information Model is een ideaal
Het idee en de doelstelling van Building Information Model is een ideaalbeeld. In de praktijk blijkt dit echter lastig te verwezenlijken. Ondanks het gebruik van een BIM wordt bij veel projecten nog niet alle informatie van een bouwproject effectief samengevoegd op één plaats. Dit heeft te maken met verschillende factoren. Soms zijn het de onderlinge disciplines die te veel verschillen van elkaar. Het kan ook zijn dat onderaannemers nog niet weten hoe ze informatie vanuit een BIM kunnen halen of informatie kunnen aanbrengen. Daarnaast is niet elke betrokkene even goed met computersoftware en begaafd in digitalisering. Het is ook mogelijk dat de informatie door één partij wordt verzamelt en in het BIM gezet. De zorgvuldigheid van deze partij heeft dan een grote invloed op de informatie die in het BIM wordt verwerkt. Daarnaast kunnen verschillende andere betrokkenen vaak geen wijzigingen aanbrengen in het BIM zonder eerst contact op te nemen met degene die het BIM beheert en vult. Ook zijn de meeste BIM-pakketten nog niet geschikt om zeer gedetailleerde en specialistisch ontwerpen en aanpassingen in het algemene 3D ontwerp te verwerken. Hierdoor kunnen de betrokken partijen alsnog eigen tekeningen, ontwerpen, calculaties en andere documenten opstellen zonder deze toe te kunnen voegen aan het BIM.

Wat zijn Turn key projecten en hoe wordt een turn-key project gerealiseerd?

Turnkey projecten komen regelmatig voor in de bouw. Turn-key is een Engelse term die in het Nederlands vertaald zou kunnen worden met ‘sleutel op de deur’. Turn-key project en komen vooral voor in de nieuwbouw van woningen. Bij deze projecten draagt de opdrachtgever de complete bouw van een woning of ander gebouw over aan de opdrachtnemer. De opdrachtgever hoeft hiervoor vrijwel niets te doen. De opdrachtnemer neemt alle taken op zich die verbonden zijn aan de bouw.

Turn-key projecten voor bouwbedrijven
Een bouwbedrijf neemt bij een turn-key veel taken en verantwoordelijkheden op zich. Het bouwbedrijf regelt de voorbereiding van de bouw en het maken van een ontwerp. Ook de wet en regelgeving, de bestemmingsplannen worden door het bouwbedrijf bestudeerd en gehanteerd als richtlijnen bij het ontwerp. Wanneer overleg gepleegd moet worden met de gemeente zorgt het bouwbedrijf er voor dat dit wordt gedaan. Een bouwbedrijf heeft met een turn-key project een opdracht waarmee hij verzekerd is van werk voor een bepaalde periode. Deze periode is van te voren af gesproken. Een bouwbedrijf laat de opdrachtgever betalen voor alle werkzaamheden die uitgevoerd moeten worden. Een bouwbedrijf kan met een turn-key project aardig wat verdienen omdat hij veel ‘zorgen’ uit de handen neemt van de opdrachtgever. Toch hoeft een turn-key project niet altijd winstgevend zijn. Ook bij deze projecten staat de prijs onder druk. Opdrachtgevers hebben vaak meerdere potentiele opdrachtnemers benaderd en daar prijsopgaven gedaan.

Turn-key projecten voor opdrachtgevers
Turn-key projecten zijn voor opdrachtgevers interessant omdat ze met een turn-key project alle ‘zorgen’ kunnen overdragen aan één opdrachtnemer. Dit zorgt er tevens voor dat opdrachtgevers één aanspreekpunt hebben. Een bouwbedrijf kan op het turn-key project verschillende onderaannemers inzetten maar blijft het aanspreekpunt voor de opdrachtgever. De opdrachtgever weet van te voren de totaalprijs van het project. Deze prijs ligt echter vaak wel hoger dan bij normale bouwprojecten waarbij de opdrachtgever zelf de regie houdt. De opdrachtnemer laat de opdrachtgever voor deze regierol betalen. Voor de opdrachtgever is het een geruststelling om alles aan een ervaren bouwbedrijf over te dragen omdat de opdrachtgever dan niet zelf alles hoeft uit te zoeken op het gebied van prijs, wet en regelgeving en bestemmingsplan. Dit bespaart de opdrachtgever daarnaast ook nog veel tijd. De opdrachtgever weet van te voren vaak precies wanneer het turn-key project afgerond wordt. De opdrachtgever hoeft in veel gevallen alleen maar de sleutel om te draaien. Vandaar de naam turn-key.

Verschillende fase van een turn-key project
Een turn-key project heeft verschillende fases. De eerste fase is de initiatief fase. In deze fase wordt vastgesteld wat er gebouwd moet worden. Hierbij wordt gekeken naar de plannen van de opdrachtgever en het tijdsbestek waarin die plannen moeten worden gerealiseerd.

Na deze fase komt de ontwerp fase. In deze fase worden de wensen van de opdrachtgever daadwerkelijk op papier geschetst. Er wordt gekeken naar de materialen die nodig zijn en wat de totale kosten ongeveer zullen zijn. De ontwerp fase schetst voor de opdrachtgever een globaal beeld wat een opdrachtnemer voor hem of haar kan betekenen. De opdrachtgever kan beslissen of hij of zij het project wil laten uitvoeren door het bouwbedrijf of niet. Financiën spelen hierbij een belangrijke rol.

Wanneer de opdrachtgever er voor kiest om het project door het bouwbedrijf te laten uitvoeren komt het turn-key project in de volgende fase. Dit is definitie fase. In deze fase wordt op schrift vastgelegd wat de wensen zijn van de opdrachtgever en wat de opdrachtgever van het bouwbedrijf mag verwachten. Er wordt een programma opgesteld met eisen. Hierin staan de wensen en de functies van object dat gebouwd moet worden. Ook de randvoorwaarden en de planning wordt hierin weergegeven. De definitiefase is afgerond wanneer voor beide partijen duidelijk is wat er gebouwd moet worden en wanneer. Na het afronden van deze fase gaat men naar de volgende fase van het turn-key project.

De voorbereidingsfase is de fase waarin het bouwbedrijf bezig gaat met het maken van plannen over de daadwerkelijke realisering van het bouwproject. Er worden door het bouwbedrijf materialen besteld en er wordt overlegd met diverse bedrijven die als onderaannemer kunnen worden ingezet. Hierbij vergelijkt het bouwbedrijf als opdrachtnemer van het turn-key project zelf de offertes en prijsopgaves. Er wordt een projectadministratie opgezet en er worden opdrachten verstrekt en afspraken gemaakt met de onderaannemers waarmee een overeenkomst is bereikt. Wanneer dit is gedaan is alles klaar voor de daadwerkelijke bouw van de woning of het gebouw van de opdrachtgever.

De bouwfase is voor de opdrachtgever de meest interessante fase. Dit is de fase waarin de plannen worden gerealiseerd. Daarom wordt deze fase ook wel de realisatiefase genoemd.  Er komen verschillende taken tijdens de bouw aan de orde. Men start met het aanleggen van een fundament en grondwerkzaamheden. In de daarom volgende stappen komen onder andere het aanleggen van riolering, metselen, timmerwerkzaamheden en plaatsen buitenschrijnwerk aan de orde. Ook elektriciteitswerken en installatiewerkzaamheden (waaronder sanitair) behoren ook tot het turn-key project. Ook het aanbrengen van tegels in bijvoorbeeld de badkamer en de wc wordt vaak tot de taken van de opdrachtnemer gerekend van het turn-key project. De bouwfase is afgerond wanneer het resultaat gerealiseerd is dat in de definitiefase is overeengekomen. Wanneer dit is gebeurd treed de laatste fase in.

De laatste fase van het turn-key project is de fase die zich richt op de projectafronding. In deze fase wordt het turn-key project geheel afgerond zodat de opdrachtgever het gebouw in gebruik kan nemen. De opdrachtgever moet dit controleren en doet dit tijdens de oplevering vaak samen met de een afgevaardigde van de opdrachtnemer. Eventuele onduidelijkheden of knelpunten kunnen in de projectafronding worden opgelost. Daarnaast is er ook nog een garantieperiode. Deze periode is wettelijk bepaald waardoor de opdrachtgever beschermd is tegen eventuele financiële of materiële schade wanneer de opdrachtnemer zijn werk niet correct heeft uitgevoerd.

Turn-key projecten in de toekomst
Turn-key projecten zullen naar alle waarschijnlijkheid in de toekomst een belangrijk onderdeel vormen van de bouw. De wet en regelgeving omtrent bouwen wordt alleen maar complexer. Hierdoor is het voor veel particulieren en bedrijven die weinig verstand hebben van de bouw een moeilijke taak om een bouwproject zelf te leiden. De kans bestaat dat er kostbare vergissingen worden gemaakt waardoor financiële schade kan worden geleden. Veel opdrachtgevers kiezen er voor om een partij in de arm te nemen die verstand van zaken heeft. Bouwbedrijven zijn vaak goed op de hoogte van de wet en regelgeving en weten daarnaast goed om te gaan met bestemmingsplannen. Ook weten bouwbedrijven welke onderaannemers betrouwbaar zijn en kwaliteit leveren. Daarnaast is een bouwbedrijf goed op de hoogte van de gangbare prijzen en kunnen ze hierdoor goed onderhandelen met leveranciers van materialen en diensten. Door een goed bouwbedrijf een turn-key project te geven kan uiteindelijk een hoop tijd en misschien ook geld worden bespaard.