Wat is zelfwoonplicht of zelfbewoningsplicht?

Zelfwoonplicht of zelfbewoningsplicht is een verplichting om de woning na aanschaf zelf te bewonen en dus niet te verhuren. De zelfwoonplicht wordt naast zelfbewoningsplicht ook wel zelfbewoningsclausule genoemd. een dergelijke verplichting of clausule is bijna altijd opgenomen in de verkoopcontracten van voormalige huurwoningen die door woningcorporaties te koop worden aangeboden. Een zelfwoonplicht wordt echter ook vaak opgenomen in huurcontracten van woningcorporaties zodat deze corporaties er zeker van zijn dat de woning niet wordt onderverhuurd of doorverhuurd. Woningen waarop een zelfwoonplicht of zelfbewoningsplicht is gevestigd mogen niet worden verhuurd of doorverhuurd. Hoewel de verplichting om een woning zelf te bewonen zowel bij een huurwoning als bij een koopwoning veel overeenkomsten heeft wordt hieronder in een aantal alinea’s toch even specifiek beschreven wat de zelfbewoningsplicht bij koopwoningen en bij huurwoningen inhoud.

Zelfbewoningsplicht bij koopwoningen

Steeds vaker komt de term zelfbewoningsplicht ook aan de orde bij de verkoop van koopwoningen. Als een woningcorporatie een deel van haar huurwoningen wil verkopen worden deze meestal iets onder de marktprijs verkocht. Dat maakt deze voormalige huurwoningen interessant voor beleggers. De woningcorporaties willen voorkomen dat beleggers de voormalige huurwoningen gaan kopen om deze opnieuw te verhuren tegen dezelfde huurprijs of een hogere huurprijs. Daarom wordt tijdens deze woningverkoop een zelfbewoningsplicht opgenomen in het koopcontract. Vaak krijgen de huidige huurders als eerste een optie om de woning tegen een scherpe prijs te kopen. Aan een zelfwoonplicht kan een bepaalde duur worden gekoppeld. Dat betekent dat de koper van de woning minimaal voor de vastgelegde duur de woning moet bewonen.

De woningbouwcorporaties handelen vaak uit een maatschappelijk belang. Dat betekent dat deze corporaties hun best doen om woningen betaalbaar te houden en de woningmarkt voor iedereen toegankelijk te houden. Beleggers hebben vaak andere belangen en willen graag een hoge huurprijs opstrijken en zo een zo hoog mogelijk rendement krijgen op hun woningen. Dat betekent in de praktijk vaak dat de huurprijzen worden opgedreven wat zeer ongunstig is voor particulieren. Bovendien zorgen beleggers er voor dat de prijzen van koopwoningen worden opgedreven. Beleggers kunnen vaak meer betalen voor koopwoningen en zorgen er daardoor voor dat er dikwijls wordt overgeboden. Voor particuliere woningzoekers is deze ontwikkeling erg ongunstig. Zij worden juist van de woningmarkt afgedrukt.

Tegenwoordig nemen veel gemeenten in Nederland maatregelen om te voorkomen dat nieuwbouwwoningen in handen van beleggers vallen die deze gaan verhuren. Daarom is de zelfwoonverplichting in bijvoorbeeld Amsterdam en Utrecht van toepassing. Er zijn verschillende andere gemeenten die ook een zelfwoonverplichting hebben ingevoerd of dat overwegen te doen.

Zelfbewoningsplicht bij huurhuizen

Als mensen een woning huren van een woningcorporatie krijgen ze ook vaak te maken met een zelfbewoningsplicht. Deze is opgenomen in het huurcontract. In feite betekent dat de persoon die de overeenkomst met de woningcorporatie heeft gesloten de woning zelf moet gebruiken en bewonen en niet mag onderverhuren. Dit laatste mag in de praktijk alleen in uitzonderlijke gevallen. Dan moet er bijvoorbeeld ook toestemming zijn gegeven door bijvoorbeeld de Vereniging van Eigenaren of de woningcorporatie. Pas na deze schriftelijke toestemming mag de woning worden onderverhuurd aan derden. Op die manier wil men voorkomen dat bepaalde mensen meerdere huurcontracten afsluiten op huurwoningen en deze vervolgens voor een hogere prijs gaan doorverhuren. Een dergelijke werkwijze is zeer schadelijk voor de woningverhuur en zorgt er voor dat particulieren met extra hoge woninghuurprijzen worden confronteert.

Nieuwbouwwoningen mogen in steeds minder gemeenten worden gekocht om te verhuren

Het aankopen van nieuwbouwwoningen om deze vervolgens te verhuren kwam de afgelopen jaren veel voor. Beleggers zien onroerend goed als een interessante belegging. In Nederland zijn nieuwbouwwoningen schaars en er heerst bovendien ook al een krapte op de reguliere woningmarkt. Het investeren in een nieuwbouwwoning is daarom interessant. Bovendien kun je door een nieuwbouwwoning te verhuren ook nog een behoorlijke huur opstrijken. Dat trekt veel beleggers aan. Niet alleen Nederlandse beleggers maar ook buitenlandse beleggers hebben interesse in de woningmarkt.

Beleggers van de woningmarkt weren

Dat is niet naar de zin van de landelijke overheid maar ook regionale overheden treden steeds vaker op tegen deze praktijken. Het aanschaffen van een nieuwbouwwoning mag in steeds meer gemeenten alleen worden gedaan als men er zelf in gaat wonen. In het afgelopen jaar hebben ongeveer twintig gemeenten in Nederland de kopers van nieuwbouwwoningen verplicht tot het zelf bewonen van het huis. Dat heeft Het Financieele Dagblad (FD) maandag 10 augustus 2020 gepubliceerd in een van haar artikelen. Onder de gemeenten die het betreft valt Amsterdam. Deze gemeente is eerder op dit gebied in het nieuws gekomen. Ook Utrecht valt er onder. De gemeenten willen door de woonverplichting de beleggers van de woningmarkt weren. Consumenten zouden meer ruimte moeten krijgen om een woning te kopen ook als ze wat minder geld hebben. Beleggers kunnen namelijk vaak fors overbieden waardoor de consumenten zich vaak gewonnen moeten geven. De consumenten moeten dan noodgedwongen blijven huren en betalen bovendien een forse huurprijs.

Zelfwoonplicht

De koopprijs wordt door beleggers bovendien tot recordhoogten gebracht. Dat moet worden beperkt. Woningbezit is voor steeds minder parcticulieren betaalbaar omdat de woningprijzen in bepaalde regio’s tot ongelofelijke hoogten zijn gestegen. Dat er sprake is van een nieuwe huizenbubbel of woningmarktzeepbel is duidelijk. Deze moet snel worden afgebouwd voordat deze bubbel uit elkaar spat en verschillende mensen in de problemen komen. De zelfwoonplicht moet er in ieder geval voor zorgen dat bijvoorbeeld in de gemeenten Amsterdam en Utrecht minder beleggers op de woningmarkt actief worden. de kans is groot dat verschillende andere gemeenten ook een zelfwoonplicht gaan invoeren.