NHG

NHG-hypotheek grens stijgt naar 310.000 euro in januari 2019

by

Een Nationale Hypotheek Garantie wordt per 1 januari 2019 mogelijk bij de aanschaf van een woning met een verkoopprijs tot 310.000 euro. Dit heeft het Waarborgfonds Eigen Woningen bekend gemaakt. Het is voor het eerst dat de NHG boven de 300.000 euro komt te liggen. In 2019 ligt de grens voor een hypotheek onder NHG nog op 290.000 euro.
Als een woningkoper een hypotheek wil afsluiten voor een woning met energiebesparende voorzieningen dan is de kostengrens 6 procent hoger en komt deze op 328.600 euro te liggen. De Nationale Hypotheek Garantie is een begrip op de woningmarkt. In het verleden is de NHG ingevoerd om woningeigenaren tegen financiële problemen te beschermen als ze hun woning noodgedwongen zouden moeten verkopen.

Bij een gedwongen woningverkoop kan de NHG onder bepaalde voorwaarden het financiële verschil compenseren tussen de verkoopprijs van de woning die gedwongen verkocht wordt en de hoogte van de hypotheek. De NHG speelt dus vooral een rol wanneer de woning voor een lager bedrag moet worden verkocht dan de hoogte van de hypotheek. Er is natuurlijk een maximum verbonden aan de hoogte van de koopprijs van de woning. Anders moet de NHG ook garant staan voor bijvoorbeeld de gedwongen verkoop van woningen van 400.000 of meer.

De hoogte van de woningprijs waarvoor de NHG garant staat is echter wel aan verandering onderhevig. De woningmarkt ontwikkelt zich. Als de woningprijzen gemiddeld hoger liggen kan het Waarborgfonds Eigen Woningen de hoogte van de maximale koopsom voor de NHG aanpassen. Sinds 2017 is de kostengrens voor NHG-hypotheken gekoppeld aan de gemiddelde koopsom van aangekochte woningen in de maanden juni, juli en augustus van het afgelopen jaar. Dat is nu ook gebeurd en met een hogere verkoopwaarde voor woningen in 2018 is het effect merkbaar in een hoger maximumbedrag. De hoogte van de koopsom waarover een NHG hypotheek kan worden afgesloten is per 1 januari 2019 vastgesteld op 310.000 euro.

NHG kijkt steeds meer naar de loopbaanperspectieven van flexwerkers bij NHG verstrekking in 2019

by

De arbeidsmarkt trekt aan waardoor de loopbaanperspectieven beter worden voor de meeste werknemers. De kans op een langdurig dienstverband neemt toe. Werknemers met een flexibel dienstverband hebben echter nog wel te maken met een lastige positie als ze een hypotheek willen aanvragen. Het aanvragen van een hypotheek gaat namelijk meestal gepaard met een werkgeversverklaring. Daaruit wil de hypotheekverstrekker opmaken dat de hypotheeknemer aan zijn of haar hypotheekverplichtingen kan voldoen. Ook de Nationale Hypotheekgarantie is een middel waarmee de hypotheekverstrekker de zekerheid krijgt dat de hypotheeksom wordt terugbetaald wanneer de woning (noodgedwongen) moet worden verkocht.

Voor het verstrekken van de Nationale Hypotheekgarantie moet de hypotheekaanvrager aan een aantal eisen voldoen. Daarbij speelden onder andere een duidelijke inkomensstroom een rol. Iemand met een vast contract had niet zoveel moeite om een NHG hypotheek te krijgen maar een flexwerker liep vaak tegen problemen aan bij het aanvragen van een hypotheek of deze nu onder NHG was of niet. Inmiddels is duidelijk dat hypotheekverstrekkers flexibeler willen omgaan met de eisen met betrekking tot het dienstverband van de hypotheekaanvrager.

Ook flexwerkers met goede loopbaanperspectieven kunnen dikwijls in aanmerking komen voor een hypotheek. Ook een hypotheek onder NHG behoort tot de mogelijkheden. Want ook de NHG organisatie kijkt inmiddels meer naar de potentie van iemand op de arbeidsmarkt in plaats van de achtergrond. Volgens de NHG directeur werd er bij het vaststellen van de kredietwaardigheidsbeoordeling in het verleden te veel naar iemands achtergrond gekeken in plaats van iemands potentie in de toekomst. Steeds meer werkgevers en uitzendbureaus werken dan ook met een perspectiefverklaring voor flexwerkers. Deze perspectiefverklaring maakt duidelijk wat de mogelijkheden zijn van de flexwerker op de arbeidsmarkt en kan bijna net zoveel waarde hebben bij een hypotheekaanvraag als een reguliere intentieverklaring.

Wat is de NHG en een NHG hypotheek?

by

NHG is de Nationale Hypotheekgarantie en is een waarborgfonds waarmee de bank de garantie heeft dat een hypotheekschuld wordt afbetaald als de hypotheeknemer wegens onvoorziene omstandigheden noodgedwongen de woning moet verkopen en daarbij minder opbrengsten krijgt als de oorspronkelijke hypotheeksom. In feite zou iemand zonder Nationale Hypotheekgarantie die een woning noodgedwongen moet verkopen met een restschuld blijven zitten. Dat is voor die persoon of dat huishouden heel nadelig maar ook voor de hypotheekverstrekker, bijvoorbeeld een bank.

Doormiddel van de Nationale Hypotheekgarantie kan een dergelijke situatie worden voorkomen. Daarvoor moet de aanvrager van een hypotheek aan een aantal voorwaarden voldoen. De NHG koppelt bijvoorbeeld het maximale hypotheekbedrag aan de waarde van de woning én aan het inkomen van de aanvrager van de hypotheek. Er is dus een bepaald plafond dat iemand maximaal kan lenen onder de NHG garantie te vallen. Dit plafond zorgt er voor dat mensen niet te veel geld lenen voor een woning. Als een huis verkocht moet worden door bijzondere omstandigheden zoals werkloosheid, echtscheiding, grote inkomensdaling, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van de partner van de hypotheeknemer dan kan er een restschuld ontstaan.

Deze restschuld neemt de Nationale Hypotheekgarantie over. Voor het afsluiten van NHG worden kosten in rekening gebracht maar de hypotheekrente op een zogenaamde NHG hypotheek zijn wel lager. Dat komt omdat de risico’s voor de hypotheekverstrekker ook lager zijn. De kosten voor het afsluiten van een hypotheek onder NHG zijn in 2019 vastgesteld op 0,9 procent over het totale hypotheekbedrag. Het voordeel dat een hypotheeknemer heeft op de hypotheekrente kan per jaar oplopen tot 0,7 procent.

Wat is NHG?

by

NHG is een afkorting die staat voor Nationale Hypotheek Garantie en houdt in dat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) garant staat voor het terugbetalen van de hypotheeklasten van de hypotheeknemer aan hypotheekverstrekker. Uiteraard zijn hier wel voorwaarden aan verbonden. In de praktijk heeft men het over hypotheken die wel of niet onder de Nationale Hypotheek Garantie. In de tekst hieronder is in verschillende alinea’s informatie gegeven over de NHG.

NHG-hypotheken
Vanwege de garantie vanuit het WEW biedt een hypotheek die onder NHG is afgesloten een betere bescherming tegen onvoorziene omstandigheden die er voor kunnen zorgen dat een hypotheeknemer zijn of haar verplichtingen niet meer kan nakomen. Hypotheekverstrekkers zeggen ook wel dat een woningkoper veilig leent met een NHG-hypotheek. Daarom zouden de meeste woningkopers die een hypotheek afsluiten dat het liefste onder NHG doen. Er zijn echter door de WEW wel voorwaarden gesteld om in aanmerking te kunnen komen voor een hypotheek onder de Nationale Hypotheek Garantie. Deze voorwaarden zijn in de alinea hieronder genoemd.

Voorwaarden voor een hypotheek met NHG
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie waaraan een maximale koopsom van een woning is verbonden. Deze maximale koopsom voor een woning is door de WEW vastgesteld op 245.000 euro. Aangezien woningkopers maximaal 101 procent van de waarde van een woning mogen lenen resulteert dit in een maximale hypotheek van 247.450 euro.

NHG en verduurzaming van een woning
Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen heeft in aanvulling op de informatie uit de bovenstaande alinea besloten dat woningkopers die hun woning willen verduurzamen ook meer mogen lenen voor hun hypotheek. De maximale hypotheek voor een woning zou dan 106 procent van de woningwaarde kunnen worden. Ook hier zijn voorwaarden aan verbonden. Zo moet de 5 procent die extra wordt geleend wel daadwerkelijk worden besteed aan energiebesparende voorzieningen die worden aangebracht in of rondom de woning. Daarvoor moet van te voren een kostenraming worden verstrekt. Na afloop zal daadwerkelijk worden gecontroleerd of het extra geleende geld daadwerkelijk is besteed aan de opgegeven energiebesparende maatregelen.

Restschuld en NHG
Wanneer woningeigenaren hun hypotheek niet kunnen aflossen zal de woning in het uiterste geval verkocht moeten worden. Het is dan mogelijk dat de woning minder opbrengt dan de oorspronkelijke aanschafwaarde waar de woning voor gekocht is en waar de hypotheek op is afgesloten. In dat geval blijft er een restschuld over. Deze restschuld is een belangrijke oorzaak waardoor veel mensen die hun woning verplicht moesten verkopen in de financiële problemen zijn geraakt.

De NHG zorgt er echter voor dat als de verkoopopbrengst van de woning niet voldoende is voor de volledige aflossing van de hypotheek het verschil door het Waarborgfonds wordt betaald aan de geldverstrekker. Daardoor heeft de geldverstrekker extra zekerheid. Deze extra zekerheid zorgt er in de praktijk vaak voor dat de hypotheekverstrekkers een extra korting geven op de hypotheeklasten. Deze korting op de hypotheek kan oplopen tot 0,6% per jaar. Dit zorgt er voor dat de hypotheeklasten voor een woningeigenaar per jaar enkele honderden euro’s lager kunnen uitvallen.

Aanspraak maken op NHG
Wanneer je een hypotheek op basis van NHG hebt afgesloten dan hoop je natuurlijk niet dat je hier daadwerkelijk aanspraak op moet maken. Dit zou namelijk betekenen dat je de woning gedwongen moet verkopen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij arbeidsongeschiktheid of bij werkloosheid waardoor de inkomsten van de hypotheeknemer achteruit gaan. Ook door echtscheiding of andere veranderingen in de gezinssamenstelling is het mogelijk dat de betrokkene zijn of haar verplichtingen met betrekking tot de hypotheek niet meer na kan komen omdat de totale inkomsten in het huishouden zijn gewijzigd.

Huis verduurzamen met NHG-financiering wordt makkelijker vanaf 2017

by

Het wordt voor woningbezitters makkelijker om energiebesparende voorzieningen via een NHG-hypotheek te financieren. Dit werd door Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) op donderdag 20 juli 2017 bekend gemaakt. De WEW is de organisatie achter de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). DE WEW heeft namelijk de voorwaarden voor het financieren van bijvoorbeeld extra isolatie en het aanbrengen van zonnepanelen aangepast. Nu hoeven woningeigenaren en kopers van woningen bij de aanvraag voor hun hypotheek alleen maar een specificatie aan te leveren van de kosten die de verduurzaming van de woning met zich meebrengt. Dit is een verschil met het verleden toen de aanvragers hiervoor beslist een offerte moesten aanleveren van de bouwbedrijven en installateurs die de energiebesparende voorzieningen zouden moeten aanbrengen.

Verduurzaming woningen stimuleren
Het Waarborgfonds Eigen Woningen hoopt met de aanpassing de verduurzaming van woningen te bevorderen. Volgens de WEW hebben in Nederland ongeveer 4,4 miljoen huishoudens een eigen woning. Daarvan zouden 1,3 miljoen een NHG hebben. Dit heeft Dylan Dresens directeur beleid en ontwikkeling van het WEW bekend gemaakt. Voor de huidige en toekomstige woningeigenaren heeft de aanpassing in het beleid de weg naar energiebesparing voor woningen met een verantwoorde hypotheek gemakkelijker toegankelijk gemaakt voor woningeigenaren en woningzoekers.

Hypotheek en verduurzaming
De kostenspecificatie is volgens de WEW voldoende om een passende en verantwoorde hypotheek af te geven. Mensen kunnen een hogere hypotheek afsluiten als ze een woning willen gaan verduurzamen. Over het algemeen kan men voor een woning een hypotheek krijgen van 101 procent van de woningwaarde. Als de koper echter van plan is om de woning te verduurzamen dan is het voor hem of haar mogelijk om 106 procent van de woningwaarde te lenen met een hypotheek. Het is echter wel zo dat achteraf controle wordt gedaan of het geld echt is besteed aan energiebesparende voorzieningen voor de woning. Dit is echter ook nu het geval.

NHG en energiebesparende maatregelen
De Nationale Hypotheek Garantie is van toepassing op woningen die maximaal 245.000 euro kosten. Omdat maximaal 101 procent van de woningwaarde geleend kan worden conform de NHG is het maximale leenbedrag 247.450 euro. Nu is door de WEW een aanpassing doorgevoerd dat kopers die hun woning willen voorzien van energiebesparende maatregelen 106 procent van de woningwaarde kunnen lenen onder de NHG. Dit komt neer op een bedrag van maximaal 259.700 euro.

Wat is NHG?
De NHG is een vangnetregeling waarop een woningeigenaar aanspraak kan maken als deze vanwege persoonlijke omstandigheden niet meer in staat is om zijn of haar hypotheek te betalen. Daarvoor moet de woningeigenaar de woning wel hebben gekocht onder NHG en moet de koop aan bijbehorende voorwaarden voldoen.