Technisch Werken

Wat zijn Turn key projecten en hoe wordt een turn-key project gerealiseerd?

Turnkey projecten komen regelmatig voor in de bouw. Turn-key is een Engelse term die in het Nederlands vertaald zou kunnen worden met ‘sleutel op de deur’. Turn-key project en komen vooral voor in de nieuwbouw van woningen. Bij deze projecten draagt de opdrachtgever de complete bouw van een woning of ander gebouw over aan de opdrachtnemer. De opdrachtgever hoeft hiervoor vrijwel niets te doen. De opdrachtnemer neemt alle taken op zich die verbonden zijn aan de bouw.

Turn-key projecten voor bouwbedrijven
Een bouwbedrijf neemt bij een turn-key veel taken en verantwoordelijkheden op zich. Het bouwbedrijf regelt de voorbereiding van de bouw en het maken van een ontwerp. Ook de wet en regelgeving, de bestemmingsplannen worden door het bouwbedrijf bestudeerd en gehanteerd als richtlijnen bij het ontwerp. Wanneer overleg gepleegd moet worden met de gemeente zorgt het bouwbedrijf er voor dat dit wordt gedaan. Een bouwbedrijf heeft met een turn-key project een opdracht waarmee hij verzekerd is van werk voor een bepaalde periode. Deze periode is van te voren af gesproken. Een bouwbedrijf laat de opdrachtgever betalen voor alle werkzaamheden die uitgevoerd moeten worden. Een bouwbedrijf kan met een turn-key project aardig wat verdienen omdat hij veel ‘zorgen’ uit de handen neemt van de opdrachtgever. Toch hoeft een turn-key project niet altijd winstgevend zijn. Ook bij deze projecten staat de prijs onder druk. Opdrachtgevers hebben vaak meerdere potentiele opdrachtnemers benaderd en daar prijsopgaven gedaan.

Turn-key projecten voor opdrachtgevers
Turn-key projecten zijn voor opdrachtgevers interessant omdat ze met een turn-key project alle ‘zorgen’ kunnen overdragen aan één opdrachtnemer. Dit zorgt er tevens voor dat opdrachtgevers één aanspreekpunt hebben. Een bouwbedrijf kan op het turn-key project verschillende onderaannemers inzetten maar blijft het aanspreekpunt voor de opdrachtgever. De opdrachtgever weet van te voren de totaalprijs van het project. Deze prijs ligt echter vaak wel hoger dan bij normale bouwprojecten waarbij de opdrachtgever zelf de regie houdt. De opdrachtnemer laat de opdrachtgever voor deze regierol betalen. Voor de opdrachtgever is het een geruststelling om alles aan een ervaren bouwbedrijf over te dragen omdat de opdrachtgever dan niet zelf alles hoeft uit te zoeken op het gebied van prijs, wet en regelgeving en bestemmingsplan. Dit bespaart de opdrachtgever daarnaast ook nog veel tijd. De opdrachtgever weet van te voren vaak precies wanneer het turn-key project afgerond wordt. De opdrachtgever hoeft in veel gevallen alleen maar de sleutel om te draaien. Vandaar de naam turn-key.

Verschillende fase van een turn-key project
Een turn-key project heeft verschillende fases. De eerste fase is de initiatief fase. In deze fase wordt vastgesteld wat er gebouwd moet worden. Hierbij wordt gekeken naar de plannen van de opdrachtgever en het tijdsbestek waarin die plannen moeten worden gerealiseerd.

Na deze fase komt de ontwerp fase. In deze fase worden de wensen van de opdrachtgever daadwerkelijk op papier geschetst. Er wordt gekeken naar de materialen die nodig zijn en wat de totale kosten ongeveer zullen zijn. De ontwerp fase schetst voor de opdrachtgever een globaal beeld wat een opdrachtnemer voor hem of haar kan betekenen. De opdrachtgever kan beslissen of hij of zij het project wil laten uitvoeren door het bouwbedrijf of niet. Financiën spelen hierbij een belangrijke rol.

Wanneer de opdrachtgever er voor kiest om het project door het bouwbedrijf te laten uitvoeren komt het turn-key project in de volgende fase. Dit is definitie fase. In deze fase wordt op schrift vastgelegd wat de wensen zijn van de opdrachtgever en wat de opdrachtgever van het bouwbedrijf mag verwachten. Er wordt een programma opgesteld met eisen. Hierin staan de wensen en de functies van object dat gebouwd moet worden. Ook de randvoorwaarden en de planning wordt hierin weergegeven. De definitiefase is afgerond wanneer voor beide partijen duidelijk is wat er gebouwd moet worden en wanneer. Na het afronden van deze fase gaat men naar de volgende fase van het turn-key project.

De voorbereidingsfase is de fase waarin het bouwbedrijf bezig gaat met het maken van plannen over de daadwerkelijke realisering van het bouwproject. Er worden door het bouwbedrijf materialen besteld en er wordt overlegd met diverse bedrijven die als onderaannemer kunnen worden ingezet. Hierbij vergelijkt het bouwbedrijf als opdrachtnemer van het turn-key project zelf de offertes en prijsopgaves. Er wordt een projectadministratie opgezet en er worden opdrachten verstrekt en afspraken gemaakt met de onderaannemers waarmee een overeenkomst is bereikt. Wanneer dit is gedaan is alles klaar voor de daadwerkelijke bouw van de woning of het gebouw van de opdrachtgever.

De bouwfase is voor de opdrachtgever de meest interessante fase. Dit is de fase waarin de plannen worden gerealiseerd. Daarom wordt deze fase ook wel de realisatiefase genoemd.  Er komen verschillende taken tijdens de bouw aan de orde. Men start met het aanleggen van een fundament en grondwerkzaamheden. In de daarom volgende stappen komen onder andere het aanleggen van riolering, metselen, timmerwerkzaamheden en plaatsen buitenschrijnwerk aan de orde. Ook elektriciteitswerken en installatiewerkzaamheden (waaronder sanitair) behoren ook tot het turn-key project. Ook het aanbrengen van tegels in bijvoorbeeld de badkamer en de wc wordt vaak tot de taken van de opdrachtnemer gerekend van het turn-key project. De bouwfase is afgerond wanneer het resultaat gerealiseerd is dat in de definitiefase is overeengekomen. Wanneer dit is gebeurd treed de laatste fase in.

De laatste fase van het turn-key project is de fase die zich richt op de projectafronding. In deze fase wordt het turn-key project geheel afgerond zodat de opdrachtgever het gebouw in gebruik kan nemen. De opdrachtgever moet dit controleren en doet dit tijdens de oplevering vaak samen met de een afgevaardigde van de opdrachtnemer. Eventuele onduidelijkheden of knelpunten kunnen in de projectafronding worden opgelost. Daarnaast is er ook nog een garantieperiode. Deze periode is wettelijk bepaald waardoor de opdrachtgever beschermd is tegen eventuele financiële of materiële schade wanneer de opdrachtnemer zijn werk niet correct heeft uitgevoerd.

Turn-key projecten in de toekomst
Turn-key projecten zullen naar alle waarschijnlijkheid in de toekomst een belangrijk onderdeel vormen van de bouw. De wet en regelgeving omtrent bouwen wordt alleen maar complexer. Hierdoor is het voor veel particulieren en bedrijven die weinig verstand hebben van de bouw een moeilijke taak om een bouwproject zelf te leiden. De kans bestaat dat er kostbare vergissingen worden gemaakt waardoor financiële schade kan worden geleden. Veel opdrachtgevers kiezen er voor om een partij in de arm te nemen die verstand van zaken heeft. Bouwbedrijven zijn vaak goed op de hoogte van de wet en regelgeving en weten daarnaast goed om te gaan met bestemmingsplannen. Ook weten bouwbedrijven welke onderaannemers betrouwbaar zijn en kwaliteit leveren. Daarnaast is een bouwbedrijf goed op de hoogte van de gangbare prijzen en kunnen ze hierdoor goed onderhandelen met leveranciers van materialen en diensten. Door een goed bouwbedrijf een turn-key project te geven kan uiteindelijk een hoop tijd en misschien ook geld worden bespaard.

Deel dit artikel!

Als senior intercedent bij een groot technisch uitzendbureau is Pieter Geertsma verantwoordelijk voor het bemiddelen van personeel in het marktsegment werktuigbouwkunde. Daarnaast is hij landelijk aanspreekpunt voor vragen over dit marktsegment en de ontwikkelingen die daarin plaatsvinden. Door intensieve samenwerking met interne en externe collega’s heeft hij een goed beeld van de totale technische markt. Hierdoor krijgt hij naast nieuws over techniek, innovaties en arbeidsmarkt ook actuele vacatures binnen.

Getagd met , , , , , ,
Geplaatst in Techniek
Like ons op Facebook!